东莞进入存量房时代

　　东莞一手房市场实施限购政策，二手房市场迎来发展机遇。实际上，随着去年东莞一手房价高涨，购房者被迫购买二手房，部分镇区二手房成交量已经超过了一手房。业内人士认为，在楼市调控政策下，深圳投资客将手上笋盘抛出，东莞二手房存量增加，东莞楼市进入存量房时代。

　　去年二手房成交量同比涨46.1%

　　去年一手房市场十分火热，二手房的成交量也很大。据东莞市房管局公布数据显示，2016年东莞二手房成交面积738.88万平方米，同比增长46.1%，与一手房成交量在逐渐拉近。

　　东莞中原地产介绍，受到一手房市场火热影响，去年东莞二手住宅成交量集中爆发，单月超过5000套的就有7个月份。这也使得去年东莞二手房成交金额突破300亿元，同比涨幅超6成。

　　从成交区域来看，临深片区同样是二手房成交的热点，中心城区紧随其后。从套数占比来看，临深片区成交套数在全市当中占比34%，中心城区占比31%。成交套数排前五名的分别是樟木头、东城、南城、常平和塘厦。

　　东莞中原分析认为，去年东莞楼市十分火热，一手房价上涨了近四成，而由于二手房价格没有被整体炒高，二手房对于一手房更有价格优势。因此，在一手房价太高，刚需客买不起一手房的情况下，只能选择价格相对便宜的二手房，也推动了东莞二手房成交量的大幅上涨。

　　15镇街二手房成交量超一手房

　　一手房价高，购房者转而购买价格较低的二手房，这种情况在一些新房价格高的区域和二手房存量多、价格低的区域表现特别明显。据了解，去年有接近一半的镇区二手房成交量已经超过一手房成交，二手房市场日渐活跃。

　　据东莞中原统计数据显示，去年樟木头二手房成交套数最高，达8427套，一手房套数仅1826套，一二手房成交量对比为4.6：1；另外，东城、南城二手房成交套数分别为7290套、6828套，紧随其后。在2016年，二手房成交量超过一手房的还有常平、塘厦、万江、黄江、寮步、大朗、莞城、厚街、松山湖、长安、洪梅、谢岗共15个镇街，在东莞33个镇街当中，占比接近一半。

　　东莞中原表示，这种情况在今年更为明显。2017年的二手房市场整体成交量保持增长态势，或逼近一手房成交量。大部分镇区二手房成交量甚至超过一手房成交，东莞楼市进入存量房时代。

　　投资客或加速回调房价

　　由于一手房市场受到限购政策影响，不受政策影响的二手房市场将迎来成交量持续上升的机会。业内人士认为，限购政策下，非东莞户籍购房者只能购买一套一手房，但是“二孩”政策放开等利好因素又刺激着购房者的换房需求，在此情况下，许多购房者会选择购买二手房来解决改善换房需求。

　　另外，与一手房市场相比，二手房业主调整价格更灵活，也刺激了部分购房进入二手房市场。东莞中原认为，东莞新政出台后，政策调控改变市场预期,业主有机会让利降价促进二手房成交。同时，政策打击投资投机需求,有机会逼出这些房源供给市场,部分投资客或急于抛售,二手房市场或会出现不少笋盘，吸引购房者购买。

　　从整体市场来看，与一手房相比，二手房市场更有优势。东莞中原介绍，一是二手房价格整体没有被大幅炒高; 二是二手房地段配套成熟便利; 三是深圳客近年购入物业交楼后大量进入二手房流通市场,二手房源大幅增加; 四是近期高位入市的炒房客,手头上的房源价格一降再降也无人接盘，抛售潮或涌现，他们也将加速价格回调迎合二手房买家。