[转载] 刘晓博：若央行给楼市加足杠杆 会发生什么
29.02.2016 10:05
本文来源: 总工会
好了，让我们算笔账，如果央行给房贷加足杠杆，会发生什么情况吧。
根据央行官网上数据，到2015年年底，全国人民币贷款余额为94万亿元(外币比较少，为了计算简单忽略不计)。其中房地产类贷款余额为21万亿元，占比22.4%.
房地产类贷款又分为：房产开发贷款余额5万亿元，地产开发贷款余额1.5万亿元；个人购房贷款余额14.2 万亿元。这样，我们可以计算出，中国的个人住房贷款占总贷款比例是15%，符合周行长在发布会上的说法。
假如将个人住房贷款的比例提高到30%(仍然略低于周行长说的国外水平，但加上开发贷款，接近40%)，静态测算，大概还能增加15万亿贷款。如果全国平均住房首付是3成，那么加上购房者支付的首付，大约能给房地产行业最多带来20万亿的新增资金。
但问题是，中国的贷款余额是不断增长的， 2015年的增速就达到了14.3%。按照这个速度增长，到2020年中国贷款余额可以达到180万亿元。这时候，30%的贷款比例就是54万亿。
54万亿减去目前的14万亿，未来5年全国个人房贷增长空间还有40万亿。如果加上30%左右的首付，能在未来5年里给中国楼市带来的资金总量是53万亿左右。
天哪！5年可以给楼市新增53万亿资金，每年超过10万亿。这种状况即便持续不了5年，仅仅持续一年，将给楼市带来怎样的刺激？！
更何况，现在楼市的增量集中在数十个大中城市里。这轮加杠杆的结果，不仅可以拯救相当一部分开发商，还将把一批中心城市的房价高高托起，并带来更为巨大的城乡差距、城市和城市之间的差距。
但如果继续深入分析，你又会发现，给楼市加足杠杆固然可以在短期内激活大中城市楼市，并在上下游产业带来刺激，但仍然无法改变中国楼市长远的命运。
我们接着算账。
2015年，全国商品房销售额为8.7万亿元。5年53万亿的资金总量，其实也只能支持楼市在未来5年里有微弱的增长。这似乎还不错，能够皆大欢喜。
但问题来了：根据国家统计局2015年的数据，全国商品房均价在每平米6800元左右。按照未来5年均价8000元计算，每套房子100平米，每套销售额为80万元。53万亿的销售额，大概是6625万套房子。如果每套房子安置3口人，则可以容纳1.9亿人口。
按照产能计算，也可以得出类似的结论。2015年全国商品住宅销售面积是11.2亿平米，未来5年即便不增长也可以达到56亿平米，大约可以安置1.9亿人(注意，这里没有包含小产权房、集资房、军产房)。
2015年到2020年国家计划新增加的城镇人口是1亿人，而要完成6625万套房子的销售则需要将中国的城镇化速度提高1倍！
2015年中国城镇人口大概是7.5亿，如果再增加1.9亿人，则2020年中国城镇化率将达到68%以上。
70%的城镇化率，是中国2030年的目标。
也就是说，即便未来5年房地产市场增速接近零，中国房地产市场仍然可以把2020年到2030年那10年的“城镇化蛋糕”提前吃完！
按照2015年的产能，中国未来15年可以生产出15×11.2=168亿平米的商品住宅。大概足以装下6亿人。这样，到2030年，中国的城镇化就可以接近100%(7.5亿+6亿=13.5亿人)，而不是此前计划的70%.
即便到2030年中国的全部农村人口都可以迁入城市。但问题是，2030年以后中国房地产怎么办？此前农村的住房怎么办？
所以，央行开足马力给楼市加杠杆，也仅仅是寅吃卯粮，用未来的蛋糕喂饱今天的肚子而已。至于由此带来的资产泡沫问题，衍生出的更多M2所带来的人民币贬值问题，也都是难以解决的。
楼市加杠杆，固然可以救一时，但这无疑是个危险的游戏，必须见好就收。
房地产去产能，中国经济告别房地产这个“安抚奶嘴”，已经是必然的、不可逃避的大趋势了！
本文来源: 总工会
29.02.2016 10:05