国企改革迎政策密集期 津城国有房企表现几何

　　在国内房地产行业渐渐告别快速扩张时期，行业增长拐点来临之际，使得房企过去依靠销售额驱动的内生性资产增长已不能完全满足企业规模化的需求。国有背景的全国品牌房企紧握国家深化国企改革的机遇，释放企业发展活力，全面推进企业创新转型升级，进一步增强企业品牌影响力。天津市国有背景的房地产品牌企业在国企改革时期，又做出了哪些新举措？也成为了行业内普遍关注的话题。

　　现状：多次出台相关政策，取得一定成绩，但问题依然突出

　　近几年，通过一系列国有企业改革相关政策的出台，天津市国有企业积极调整结构和布局，促使企业结构明显优化，企业实力得到了显著增强，经济布局结构得到了进一步优化，且通过加大科技投入力度以及搭建以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系，天津市国有企业整体自主创新能力得到明显提高，为实现天津市经济可持续发展起到了重要作用。

　　虽然天津国有企业改革取得了不小的成绩，但依然存在较为突出问题，如国有资本相对分散，行业跨度大，未在重点领域集中；上市公司数量相对较少，在资本市场的融资规模不够大，依赖银行贷款一定程度上增加了企业的财务成本和债务风险；自主创新能力仍有不足，核心竞争力不够强大；管理体制和机制不够成熟、完善等。因此，天津国有企业深化改革，转型升级迫在眉睫，尤其是对于地产类国有企业来说，在全国房地产企业纷纷寻求转型、创新、多元化发展的时期，天津地产类国有企业做出了哪些举措来谋发展，成为了业内普遍关注的话题。

　　企业：分化趋势明显，表现各异

　　随着房地产行业进入“白银时代”，房企纷纷面临转型、创新、寻求多元化发展的时期，天津地产类国有企业表现各异，大致可分为三类：一类是以天房集团、住宅集团为代表的国有企业紧抓国企改革的机遇，加大力度去库存，增加土地储备，积极外拓；第二类是以泰达建设为代表的国有企业，坚守固有的品牌优势及战略布局，处于内部调整期，缓慢进行扩张；第三类是以天保基建、松江集团等为代表的国有企业，借助国企改革东风，加快转型升级步伐；第四类是以食品集团、轨道交通集团为代表的国有企业，集团主业并非房地产，但是拥有较为丰富的相关资源，具有较强的资源优势。

　　第一类：积极外拓，加速扩张步伐，以天房集团、住宅集团为代表。经历了2014年楼市的调整期，进入2015年，在系列信贷政策的持续刺激下，全国楼市缓慢复苏，部分房企紧抓市场升温的发展契机，加大土地储备，并实行积极扩张战略，抢占市场先机，在激烈的市场竞争中立于不败之地。如住宅集团全面实施住宅产业化发展战略，实现了企业的转型升级，2016年，集团在做好保障房建设的同时，加大对商品房开发建设投资力度，积极进行土地储备，并分别以425%、242%的高溢价率，高调进驻中新生态城区域，加快集团在天津的战略布局；天房集团以其敏锐的洞察力，2015开始便积极活跃在土地拍卖现场，加大土地储备力度，保障集团可持续发展，此外，集团在保持津城龙头地位的同时，积极外拓，成功进驻苏州，加快全国化战略布局；另一方面，在竞争日益激烈的时期，天房集团越发重视打造产品的品质升级及物业服务水平，进一步提升了集团的品牌影响力。

　　此外，天房集团于2015年竞得的地块在2016年相继入市，同时凭借多年来在天津树立的良好的品牌形象，2016年上半年集团取得了不菲的销售表现，累计实现销售金额131.42亿元，稳居2016年上半年天津房企商品房销售金额、销售面积双榜排行榜首位，市场占有率分别达到8.55%、6.14%，在天津的龙头地位得到了进一步巩固。

　　第二类：内部调整期，缓慢扩张，以泰达建设为代表。在全国楼市迅速升温的背景下，天津部分地产类国有企业并未像大部分房企一样，积极扩张，而是优先选择进行内部调整，因此在地产开发业务拓展层面，选择保守路线，加快现有项目的推盘力度，加快资金回流，并对尚未入市的项目积极准备，紧抓目前稍纵即逝的市场契机，加快入市步伐。如泰达建设集团旗下格调系列是天津第一个实践“无理由退房”的项目品牌，2000年以来，格调地产的每一个项目，都在不打折扣的执行着“无理由退房”承诺，但几乎是零执行，格调系列已经在天津市场深入人心，坚守品质保障、提供优质服务，促使集团吸引了大批的“格调粉”，品牌影响力和口碑传播在津城首屈一指，但集团近年来在房地产市场较为保守，时隔多年，集团仅在2015年推出格调林泉、格调绮园两个纯新项目，与建工集团合作开发的格调松间项目预计在2016年下半年入市，集团总货值仅约为280亿元（未考虑权益划分），储备略显不足。

　　第三类：加快转型升级步伐，实施多元化发展战略，以松江集团、天保基建为代表。随着房地产行业结束“黄金时代”，房企纷纷面临转型、创新、寻求多元化发展，天津松江集团亦是紧跟时代潮流，加快企业转型升级，根据天津松江股份有限公司发布2015年年度报告显示，截至2015年底，天津松江拥有在建拟建项目23个，权益建筑面积约187万平方米，结算销售收入5.64亿元，近年来，集团加快战略转型，继续实施商业地产和住宅地产并重的发展模式，同时兼顾房地产开发业务相关的其它产品形式，并加大健康医疗、互联网等领域的投资规模，扩大融资租赁业务，为集团增加新的利润增长点，以加强集团的融合能力，实现公司多元化发展。天保基建近年来亦是保持相对稳健的步伐，房地产业务累计开发34个项目，却从未拓展滨海新区之外的区域，始终以滨海新区为核心进行深耕，保持地产主业的同时，努力推进园区开发建设，包括汇盈产业园和汇津广场项目,以及与联东金泰合作开发的位于空港经济区中环南路和中心大道交汇处的项目，此外，集团在航空产业、金融、股权投资等全新业务领域积极外拓,以加快转型步伐，提升公司可持续发展能力。

图：松江集团、天保基建多元化发展

　　第四类：涉足地产，拥有丰富资源，以食品集团、轨道交通集团为代表。此类企业集团主业并非房地产，但是均有涉足房地产行业，同时依托集团的强大资源优势，在地产开发过程中具有其他企业无法比拟的优势。食品集团是2015年3月经天津市委、市政府批准，由农垦集团、二商集团、粮油集团和立达集团整合重组的国有法人独资公司，其中农垦集团拥有土地11.5万亩（截至2014年末数据），集团凭借其充足的土地资源，多以土地出资的方式参与房地产开发建设，与中储股份、阳光100、万科、金地及平安不动产等企业均有合作；轨道交通集团主要承担天津市地方铁路的投资建设和运营管理任务，“十三五”区间，轨道交通集团除了修建多条轨道交通线路外，还将资源开发经营作为集团持续发展的重大战略和经济增长点，把地铁上盖开发作为集团经营开发的重点，构建“轨道+物业”资源开发经营新模式，在方便百姓生活和出行的同时，加强自身造血机能，实现轨道交通可持续发展。

　　问题：制度改革、品质提升、服务升级等问题亟待解决

　　在全国国企改革的浪潮下，天津市国有企业虽有部分房企已经率先做出了转型的表率，同时也取得了显著的效果，但是在转型升级过程中，部分问题依然存在，如在改革过程中制度的制约、开发产品的品质保障、服务水平的提升等方面，这些都是房企转型过程中面临的、亟需做好应对措施的问题。

图：天津地产类国有企业改革过程中面临问题

　　制度改革是关键。现阶段，国有企业普遍存在组织结构设置不合理，管理机构繁多等问题。在国企改革期间，国有企业所面临的外部政治、经济和市场环境都是复杂变化的。外部环境的变化就形成对国有企业集团组织结构进行变革的一个强大的外在推动力。同时，国有企业集团为适应自身发展需要，也基于自身发展战略等原因，产生对自身组织结构的变革要求，通过制度改革，最终建立符合“产权清晰，权责明确，政企分开，管理科学”的现代企业制度要求。

　　产品品质是保障。目前，天津地产类国有企业在加速扩张的同时，往往注重规模增长，却对产品品质提升未能给予足够重视，且多数企业均没有明确的品牌谱系，未形成成熟的产品系列品牌。因此，在转型时期，国有企业在做大、做强的同时，更应做优，注重开发产品的品质提升，同时进一步优化品牌谱系，从而提升企业在市场的品牌影响力，沉淀企业的品牌资产。

　　服务升级是方向。目前天津地产类国有企业在服务水平方面尚有一定的上升空间，随着市场竞争的日趋激烈，顾客之争成为各房企主要的竞争点，因此服务水平的升级是未来天津地产类国有企业的重要方向之一。“让顾客满意并使之趋于忠诚”成为企业的最高经营目标，优质的服务能够进一步提升企业品牌的口碑传播效应，增加客户粘性，提升顾客忠诚度。