“8·12”事故严重受损房屋评估工作展开
天津北方网讯： 日前，经“8·12”事故严重受损小区业主票选，天津方达房地产土地评估咨询有限公司获得评估资格。连日来，该公司的评估工作已经有序展开。针对居民关心的估价流程、方法等具体评估技术路线，9月10日，该公司总经理黄继盛向记者介绍了相关情况。
黄继盛介绍，此次评估范围包括清水蓝湾(海港城)、启航嘉园、帝景公寓(合生君景)、万科金域蓝湾、万通新城、汇锦苑(双子座)、旺角居小区这7个严重受损小区内的全部住宅。在此范围内，评估将以8月11日为价值时点，评估目的是为委托方确定在价值时点的市场价值提供依据。目前，方达公司已经成立评估小组，并制定评估技术路线。具体估价程序包括受理估价委托、确定估价基本事项、编制估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选用估价方法进行测算、确定估价结果、撰写估价报告、审核估价报告、交付估价报告、保存估价资料。
据了解，房地产估价的估价方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。其一，估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。其二，估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。其三，估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法(亦称为重置法)；当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入的，应选用成本法。其四，估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值，可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。
根据《房地产估价规范》GB/T50291-2015中规定，估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。由于比较法是利用实际发生、经过市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法。因此，经过对附近地区市场状况以及对估价对象的实地查勘后，认为该区域住宅市场比较活跃，交易实例丰富，适宜采用比较法进行评估，确定此次估价方法选用市场比较法。
黄继盛告诉记者，在本次房地产评估中，他们将综合运用市场比较法，搜集今年8月11日前新区若干小区的真实成交案例，建立可比实例、划定可比价格，然后对实例进行包括楼层、房型、朝向等多种因素的修正，进而求取实例所属小区待估房地产的基准价格。“我们会建立评估的价值模型，根据市场比较法的评估原理，把影响房地产价值的规律性因素总结出来，以变量的形式固定下来。”黄继盛说，运用市场法中的间接比较法，将小区各房屋与该小区的基准价格进行调整，进而得出各房屋的价格，最后再制作出各房屋的评估明细表。