小升初免试入学受关注 学区房有望逐渐回归理性

　　 天津北方网讯： 上周，天津市教委陆续公布了本市各区县小升初免试就近入学方案，自2015年秋季学期开始取消一切与小升初相关的选拔性考试，通过单校划片和多校划片方式，全面实行免试就近入学。方案公布后，“学区房”再度成为人们关注的焦点。学区房价格是涨还是落？购买学区房不等于能上好中学？业内人士普遍认为，学区房热度短时间内不会受到太大影响，随着今后教育资源逐渐均衡化，未来市场有望逐渐回归理性。

　　 学区二手房价格高转手率高

　　在家长的“热捧”下，学区房价格日益上涨。记者在中介采访了解到，不论楼市整体走向如何，本市优质小学周边的学区房价格一直在不断攀升，学片区房源价格普遍比同区域房源高出20%-100%。

　　在本市，和平区是优质教育资源最为集中的区域。该区域的学区房多建于上世纪八十年代前后，房子较为老旧，户型也多为40平方米左右的独单。但供求关系的持续紧张，令这些“老古董”的身价不断刷新。和平实验小学片区内一套建于1988年、面积36平方米的一室一厅房源总价高达225万。据岳阳道附近某中介门店工作人员介绍，目前划入实验小学片的学区房房源较少，单价基本均已超过或接近5万元/平方米，面积越小的房源单价越高，但总价几乎都在200万元以上。通过家长“拼钱”的能力来决定孩子是否能进入优质学校已成为普遍的社会选择。

　　除了价格偏高，高转手率也成为学区房市场的又一乱象。由于购买学区房的目的明确,很多家庭实现上学目标后，大多再次将学区房转手，一般购入三到五年就会提出转卖。但由于转手间隔较短，一些房子会涉及原户主户口迁移等问题，因此在买卖中的纠纷也不少。

　　 新政后市场出现不同声音

　　每年3月是学区房成交高峰，由于大多数小学都是5月份开始报名，所以很多适学儿童的家长都赶在5月前办理购房过户。据我爱我家位于全市不同片区的门店反馈，就在“小升初”划片政策公布后的首个周末，市场上就出现了不同“声音”：有的片区因为优质小学与优质中学不在同一片区，所以很多家长产生观望情绪，学区房热度有所缩减，而优质小学与优质中学基本归属于同一片区则使得该片区的学区房更受追捧。

　　记者在采访中了解到，新政策发布后，很多家长和业内人士都认为政策细则的执行落地以及教育资源的均衡都需要一定的过程，学区房的热度短时间内不会受到太大影响。天津中原地产三级市场部西区事业部和平大战区区域总监刘勋表示，就目前来看，一些热点片区小学的优势还是较为明显的。像和平区热点的学区片主要集中在实验小学、岳阳道小学、万全道小学、鞍山道小学、昆明路小学、和平中心小学六所重点小学周边。在学区房购买群体中，一种是资金实力有限的购房者，他们往往会选择一些面积较小的单间，诸如老式平房、拆间、伙单等，这些房源多以公产偏多，房龄较老；另外一些则选择兼具落户与自住需求的房源，这部分二手房的总价通常较高。

　　刘勋告诉记者，从新政出台后门店反馈信息来看，近几天，家长们对于学区房的需求及关注度有了小幅提升，无论是到访咨询量还是带客看房次数都有所增加。这次新政发布后，对于一些非重点小学片区但划入重点中学片区的学区房而言将是一种利好，因为升入优质初中的概率已经愈加趋同，没进入重点小学不代表今后就上不了重点中学。因此，这些非重点小学片房产的“学区价值”将受到一定刺激而有所提升，且因为其价格更为合适，所以房产本身的居住功能更加凸显，适合一些陪读型家长选择，预计今后这类片区二手房的关注度也会逐步有所提高。

　　 短期内关注度影响不大

　　政策推出后，市场中的确出现部分购房者受到政策的影响而改变自己原有购房计划的现象。据我爱我家红桥区水木天成店经理程东明介绍，前几日他接待的一位家住五十一中学附近的客户本打算购买师范附小周边的房子，希望孩子可以升入优质中学。政策发布后，家长发现自家住房已经划入重点中学片区，那么孩子即使不在重点小学就读也有望进入好初中，便打消了购房想法。

　　业内人士表示，短期内家长对于学区房的关注程度恐怕不会降低，未来的学区房可能会出现两极分化，一部分经济实力雄厚的家长依旧坚持对学区房的选择，但另外一部分家长则有可能会把这部分成本投入转移到其他方面。

　　面对新政，两派观点较为集中。一种是认为由于取消小升初的选拨性考试，初中也划入对应片区，学区房今后还附加了初中入学的获准资格，学区房未来的价格可能还会上涨；另一种观点则认为，由于片区内小升初的录取工作采取随机的多对多模式，即使上了优质小学也不代表就能上好初中，所以其学区价值已经被削弱。对此，天津中原地产投资顾问部总经理高飞表示，此前学区房被炒作得过于火热是因为从某种程度上讲，学区房相当于一张能够获取优质教育资源的准入门票，但新政的颁布实施，显然旨在使这种不均等的教育环境变得均衡化，随着未来各区域内学校师资力量的趋同，学区房将逐渐回归理性。高飞同时认为，由于环境改变需要一个过程且一些学区房本身就属于市中心核心地段，短期内学区房的价格应该不会有所回落。

　 　购买学区房应该注意啥

　　随着各区县小升初方案的正式公布，很多家长都计划根据具体的划片方案选择心仪的学区房。那么在购买学区房时应该注意哪些问题呢？

　 　关注学片是否存在调整

　　首先最重要的一点就是关注学区划分招生政策，重点了解购房当年是否存在片区调整的问题。据市教委小学处负责人介绍，目前天津小学学区片的划分原则是“就近”，但就近入学其实是一个相对的概念，不等于单纯意义上的物理距离。现在的学区片都存在一定的历史沿革，相对稳定。但随着城市的快速发展，学校的改扩建、搬迁等情况的出现，都有可能对当年学区片的划分造成一定影响。因此购房者在购买学区房之前，应事先向教育局、街道、学校招生办等有关部门了解清楚招生政策的变化，询问是否会出现学区重新划分的情形，特别是对于处于两个学区交界线附近的房产更要多加关注。如果是购买新房，购房者在购房前可让开发商出示与学校的招生协议，并将可以在这些名校入学作为购房合同条款写入合同。

　　 孩子户口要及时迁入

　　房子买到手了，不意味着孩子就能顺利入学，最关键的一步在于户口的及时迁入。业内人士表示，在二手房买卖过程中，产权过户与户口迁移并不是同时进行的，一般情况下是先办理产权过户手续，再行办理户口迁移手续。其关键问题是，户口的迁出和迁入有前后关系，即必须是原有户口全部迁出之后，才能办理户口迁入手续。否则，即使产权属于自己，仍有可能面临由于房中仍有户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。在买房子之前，购房者可以与房东一起去当地派出所查看卖房人的户口情况，如果户口除了房东本人还有其他亲戚，那么迁出可能会存在一定难度，影响买家迁入时间。所以购房者最好能签订书面户口迁出的时间及违约责任，甚至可以适当提高违约金金额。

　　 注意关注其他额外条件

　　此外，许多学校并不是刚一落户就能入学，还有一些额外条件，譬如“户口转到房产所在地3年以上方可入学”、“同一套房子的学生入学，要相隔6年以上”等要求。孩子户口与父母落在一起和与祖辈落在一起的要求也不尽相同，家长在购房前应提前到学校咨询具体事宜。

　　专家也提醒，由于学区房价格偏高，巨大的购房压力会使一些希望购买学区房的普通家庭不堪重负。所以一定要慎重购买，不要影响日后的正常生活。建议家长在学区房的选择上要保持理性，在政策具体落实之前可以多做分析，再做购买决定。