天津楼市何以“去库存”?好地段难寻两万以下房

23.02.2016  15:47

在外环线东南半环,一批楼盘正在兴建。记者杨寿清摄

   天津北方网讯: 从河南来津的李女士这些天一直在天津选房。几经斟酌,她看中了洞庭路与外环线交口的一处精装修楼盘。上周末,她与爱人一起到了售楼处,但是房价却让他们很是纠结。这里的高层单价每平方米2.8万元,洋房还没开盘,但售价预计每平方米4万元左右。李女士与老伴算了算账,即便在这里买一套90平方米的房子,手续办齐了也要近300万元。这样的价位,对他们这两个工薪族已然是天价。但是,李女士又有些不甘心,因为这套房是给儿子买的,儿子去年大学毕业刚刚考上了公务员,工作单位就在这个小区旁边。“如果能住进这个小区,生活就太方便了,对门就是上班的地方,去市里有地铁。将来有孙子了,旁边就有幼儿园、小学、中学。”李女士说,“可是这个价格,俺们还是够不着。就是把老家的房子卖了,也凑不够300万。”老两口围着售楼处的沙盘转了又转,露出不舍的神情。

  这只是记者在春节期间走访天津楼市撷取的一个镜头。

  春节前后,记者在新梅江、新八大里、南八里台、团泊新城、海河沿岸等楼市热点区域采访调查,所见平静之中蕴含躁动,在一些已经开发多年的老盘,房子还是一样的房子,价格却是今非昔比,节后有37个楼盘涨价。人们想象中的“去库存会推动房价回落”的情形尚未出现。华润紫阳里负责人许宗煜先生认为:“在天津这样一个发展前景被一致看好的城市,目前的房价不涨就是降。

  前述李女士等一些购房者则不理解,不降价,咋能“去库存”?

  好地段难寻两万以下房

  去年底,“去库存”成为楼市热词,不少人持币观望,以为楼市会迎来“大杀价”,在一些专报楼市新闻的新媒体“两微一端”,预测房价看跌的文章也是言之凿凿。但天津楼市却波澜不惊,有些楼盘价格不降反升,这出乎人们的预料。长期研究房地产市场的《中国房地产》杂志总编辑马志刚评论:“天津楼市就是这样,总是不温不火。涨幅不大,总体上是平稳向上,未来也不会大起大落。”他分析,这有多方面原因,但最主要的是区域经济的强劲上升,推动了楼市发展。城市改造拉动了“刚需”,收入增长刺激了“改善型”需求。他预测,“十三五”天津的目标是全面建成高质量的小康社会,周边区域城镇化进程还会加快,楼市依然会坚挺向上。

  在地产商眼里,天津是“二线城市首善之区”,至去年底,中国房地产企业排名前十位的地产商都已在天津安营扎寨,各种产品交互,适应多种需求。当然,近十年来,天津楼市的价格在不经意间已经超出多数人的承受能力,现如今,在市内六区的核心地段,很难找到均价每平方米2万元以下的房子了。房价高企,是市民共同的感受。不过,在地产商看来,这都是“需求决定市场”。在外环线边的“全运村”售楼处,资深营销策划师邱敏直言:“全运村这样的项目,交通配套完备,精装修楼盘,均价两万多元,与京沪广深这些一线城市相比,这样的地段,这个价格只是‘白菜价’了。

  记者调查发现,高端楼盘已成领涨楼市的“风向标”。“富力津门湖”是2005年开发的大盘,踞梅江核心地段。目前别墅价格区间3.5万元/平方米-6万元/平方米。洋房均价2万元/平方米-2.5万元/平方米。高层精装修房每平方米2万元左右,但依然热销,几无存量。在快速路沿线,新开发的“八大里”等楼盘均价都超过每平方米2万元。在市区核心地段,“鲁能公馆”等新盘每平方米已直逼4万元大关。地处海河景观带的“中信城市广场”等项目,精装高层均价2.8万元/平方米,洋房均价3.8万元/平方米……

  就楼市而言,天津与京沪广深不可横向比较。但纵向比较,这些年房价超出许多人的承受力是不争的事实。

  “去库存”买卖双方都纠结

  买卖双方从来是一对不可调和的矛盾,在楼市,这对矛盾更加显眼。春节前夕,记者在某大型别墅区采访,业主刘先生正准备出售已购的一套别墅。这套房产是2008年房价低落时购进的,当时每平方米1.2万元,现在已经涨到每平方米2.5万元。这个别墅区已经开发近10年了,还有许多存量房待消化。刘先生是成功的商人,名下有多处房产。去年生意赔了,想卖两套房子缓解资金压力。记者笑言:“你这也是‘去库存’。”刘先生笑道:“就算是吧。楼市去库存真不是容易的事。谁都明白,去库存的杀器是降价,可是,对一些老盘,开发商降价出售,业主会同意吗?买房人当然希望便宜再便宜些。而成为业主后,又希望房子快些升值。你开发商凭什么降价?降价就会损害业主的利益。

  刘先生的观点大概是很多业主的共同看法。自从房地产市场化后,它就成了最保值的大宗商品。以2008年楼市最低迷时为参照点考察,当时购买的房子,现在价值都已经翻倍。指望楼市跌价,显然不是业主们的愿望。地产大佬任志强说得很直率:“开发商降价,业主们会找上门来找你打架。”在武汉、青岛等地,去年就发生过有的楼盘开售后又降价遭业主“踢盘”的事。

  天津房地产协会原秘书长梁正文认为:“或许,这就是去库存纠结的症结之一。中央号召去库存,这是对大众利好,开发商应该与政府一道担起这份社会责任。按市场规律,降价才能促销。但偏偏房子这种特殊商品降价很难。

  在新梅江的一处楼盘,准备购置婚房的黄先生向记者感慨:“去年底,说要去库存,我们寻思天津的房子该降价吧,哪知道走了一圈,没有一处买得起。随便看一套就是200多万元。没辙,贷款当房奴吧。

  供需不平衡的矛盾,在三四线城市表现得尤其突出,这些城市也成“去库存”的重点。据记者观察,天津的楼市库存状态有些类同城市分级。天津市区算“一二线”城市,多贵的房子都有人买,有些好地段的楼盘是开一栋销一栋。而环城区县,可比做“三四线”城市,许多房子建好十多年,依然没有“清盘”。有销售员戏言“头发都白了,回头一看,还是一片空楼”。供大于求、产能过剩,是环城区县“去库存”的短板之一。

  多重利好力推“去库存

  2月19日,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发文,从本月22日起,除一线城市,其他城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将降低。2月初,三部(局)还联合发文,降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率。在不到20天的时间里,连续出台楼市利好政策,直指“去库存”。

  中国楼市的库存量有多大?就在前述文件公布的当天,在北京的中国经济50人论坛2016年年会上,国务院发展研究中心副主任王一鸣披露:到去年底,全国房地产待售面积为7.18亿平方米,加上在建面积,达到73.5亿平方米。如此体量的库存多长时间才能“去化”?如果考虑待开发土地面积,按平均容积率2.37计算,这个存量需要6年5个月才能消化掉。

  天津楼市库存量有多大呢?天津克而瑞房价点评网资深分析师孙韬说:“去年底的数据是待售(在售)1700万平方米。考虑新增楼盘量,目前应该不止这个数。”公开数据显示,这个库存量在35个城市中排名靠前。按孙韬的推算,天津房地产库存的去化期应在19个月左右,参考依据是上年度销售总量。2015年,天津楼市成交量大幅回升,达到1400多万平方米,超过近5年来1178万平方米的平均值。据此,业内对天津楼市去库存仍持普遍乐观的态度,认为“去化期”可能在13个月左右。

  本报“问津”客户端的社会观察员、天津财经大学教授丛屹认为:“去化期的长短,只是理论上的测算。进程还是由市场购买力决定。从目前看,天津市区内尤其是学区房、景观房,去化压力不大。但环城区域的库存量占比较大,去化压力相对也较大。

  在百姓心里,“房事”从来都是大事。房子的舒适度由产品质量、地段、环境、配套决定。交通与生活的便利是必须考虑的。丛屹认为,“去库存,应该从多方着力。降息降税固然重要,但开发商与政府还应加大完善楼盘生活配套设施的力度,以提高产品的性价比。”令业内看好的是,近年来,天津加大了环城交通设施建设,特别是多条地铁的兴建,已经连通一些环城区域,无疑,这对消化楼市存量会有直接的刺激作用。

  天津市政府部门也力推“去库存”。市国土资源和房屋管理局局长蔡云鹏日前表示:“天津将加大对货币化安置政策的研究和落实力度,继续出台一些管用、实用的去库存措施。比如,将一些空余的商品房转移到公租房等保障房领域,让棚户区改造的市民可以选择货币化安置,按各自需求购买商品房。”从政府层面加大货币化安置力度,应该是为“去库存”找到了一个“减压口”。

  中原地产董事长施永清的观点是“去库存,降价肯定是最管用的办法,但不是唯一的办法”。他认为,在天津等一二线城市,应该鼓励发展批量化租赁市场,并通过特殊政策进一步鼓励农业转移人口和外来人口买房,尽量取消户籍、学籍等一些限制性政策。

  多重利好的政策引导,无疑会释放市场购买力。中国的楼市已经从“暴利”时代进入“活命”时代。有人预言,伴随新一轮经济转型,中国50%的房地产企业将会“挂掉”,存活下来的,一定是产品质量好、价格合理、服务优质的企业。而在此大势之下,价格依然是一个重要的杠杆。房子不降价,何以“去库存”?您说呢?

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