央行清理打击“首付贷” 治理“楼市配资”乱象需多管齐下

　　新华社天津３月１３日电（记者邓中豪 郑钧天）　央行日前宣布，将对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的“首付贷”金融业务进行清理和整顿。专家认为，“首付贷”在放大金融杠杆、制造楼市泡沫的同时，也将风险向银行传导。在清理整顿“首付贷”的同时，也应对二手房市场“高评套贷”等乱象加强重视，加强贷款管理和风险防范。

　　↑3月12日，十二届全国人大四次会议新闻中心举行记者会，邀请中国人民银行行长周小川、副行长易纲、副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜、副行长范一飞就“金融改革与发展”的相关问题回答中外记者的提问。这是周小川回答记者提问。新华社记者 陈益宸 摄

　　央行清理打击“首付贷”

　　在12日召开的十二届全国人大四次会议记者会上，中国人民银行行长周小川表示：客户的首付不能是借的，找另外一方借钱成为首付，剩下部分再去借，将导致整个借款和自有资本的比例，包括未来的偿还能力发生变化。

　　中国人民银行副行长潘功胜表示，房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务，所提供的“首付贷”产品不仅加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，还增加了金融风险和房地产市场风险。

　　潘功胜表示，央行将与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿，打击为客户提供“首付贷”融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策等行为。

　　此前，北京、深圳、上海等多地已先后开展对楼市场外配资的排查摸底。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，楼市“首付贷”与股市“场外配资”类似，都是加大杠杆。如果通过“首付贷”把首付变成一成，杠杆就变成了十倍；如果变成“零首付”，相当于杠杆无限放大。杠杆资金进入楼市尤其是出现过热苗头的一线城市，将吹大楼市泡沫。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，从购房者角度讲，“首付贷”使购房者购买与其收入水平不适应的住房，增大了其还款压力；从银行系统角度讲，央行设定首付比例限制，本意就是控制金融风险的措施，“首付贷”的出现无疑使得金融风险放大。

　　二手房“首付贷”隐藏“高评套贷”乱象

　　记者在天津、上海采访发现，形形色色的二手房“首付贷”背后，隐藏着二手房市场“高评套贷”用作“首付款”的乱象。一些二手房中介的“首付贷”尽管利息较高，但往往时间较短，只是套取银行贷款的“过桥资金”，真正的首付是通过房价“高评”所套取的银行贷款。

　　采访中，天津市多家链家地产、中原地产中介人员均表示，可以协助记者以“高评房价”的方式“套取”购房“首付款”。记者走访上海市太平洋、中原、我爱我家等房地产中介发现，“高评套贷”现象非常普遍，一位中介负责人甚至告诉记者，“我们自己买房都是高评套贷。”

　　链家地产天津园荫道店一位置业顾问向记者介绍了“高评套贷”的过程：假设买方希望购买总价200万元房产，按照20%的首付比例，需支付40万元首付，贷款160万元。“高评套贷”即买卖双方签订“阴阳合同”，房地产中介通过评估公司把房价“高评”到250万元，首付即变成50万元，贷款200万元。中介为买方垫付50万元首付款，待200万贷款打到卖方账户后，卖方将多出的50万元还给中介。

　　该置业顾问表示，“高评套贷”整个周期约1个月时间，买方只需支付中介50万元首付款1个月的利息，即可“零首付”购得一套200万元房产。以前很多购房者把房价做“低评”，希望少交过户税费；现在很多购房者因为首付款不够，都通过“高评”来套取首付。

　　某股份制银行个贷经理王先生告诉记者，现在很多二手房贷款都做了“高评”。银行对于“高评”太明显的一般会拒签，但二手房定价非常复杂，即使是同一个楼盘，朝向、楼层、装修、户型不同，价格也相差很大，许多“高评贷款”银行人员根本无法辨别。二手房中介实际是用银行的钱帮买房者实现了“零首付”，中介稳赚不赔，但把风险转移给了银行。

　　清理“楼市配资”需多管齐下

　　专家认为，相关部门在清理二手房中介“首付贷”的同时，也应对因“高评套贷”等原因流入的银行资金加强关注，防范风险的发生。

　　中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为，相关部门应严格取缔各种形式的“首付贷”，尽快弥补监管漏洞；对中介结构通过“高评房价”套取银行资金的违规行为严厉查处；加强对房产中介的业务监管和资金监控，防止银行资金违规流入中介“首付贷”。

　　中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为，我国民间金融管理仍存在很多漏洞，相关部门应对房地产中介旗下P2P平台的业务范围和相关准入标准进行严格规范。

　　天津金城银行行长吴小平认为，银行业应提高风险把控能力，合理处理购房者收入与贷款额度、贷款期限的关系，使房贷偿还金额控制在购房者未来合理收入之内，严控贷款风险。

　　二手房价格合理评估也必不可少。记者调查发现，一些第三方评估机构由于业务依附等原因，几乎成了中介机构的“扯线木偶”，为中介“高评套贷”提供了可乘之机。专家建议，应进一步理顺二手房价格评估机制，对于违规评估的公司，应通过行业准入等手段进行清理。

　　深圳市房地产研究中心主任王锋认为，目前一线城市楼市上涨过快，而许多三四线城市仍面临“去库存”的难题。在房价上涨过快的一线城市，应坚决降低金融杠杆，抑制短期投资需求，通过差别化信贷政策，将资金向中小城市引导，促使中小城市实现“去库存”。