“营改增”下月实施 津城3月二手房成交创新高

　　 天津北方网讯： 3月天津二手房共成交18748套，创下自2014年1月至今二手房成交量最高单月。分析人士认为，高成交的背后除了市场大环境的影响外，营改增政策的不确定因素也是刺激了部分业主卖房的重要原因。而随着营改增细则及相关配套政策的出台也解除了一直以来市场争议的不确定性。自3月下旬起二手房市场归于平稳。

　　二手房成交创新高

　　开发区环比涨3倍

　　据天津房管局网站显示数据统计，截至3月31日，3月二手私产住宅交易日共23天，成交套数为18748套，日均成交套数为815套，与2月相比(以下简称环比)上涨115.9%，与去年同期相比(以下简称同比)上涨139.0%，成交面积166.1万平方米，日均成交7.2万平方米，环比上涨119.5%，同比上涨148.9%；成交均价11294元/平方米，环比上涨5.3%，同比上涨18.2%。

　　滨海新区3月二手私产住宅成交3574套，日均成交155套，环比上涨120.4%，同比上涨71.5%；成交面积32.5万平方米，日均成交1.4万平方米，环比上涨134.1%，同比上涨88.6%；成交均价8357元/平方米，环比上涨3.9%，同比上涨10.4%。

　　在各板块中，开发区3月环比涨幅高达349.07%，成交量从108套上涨到了485套，成为全市涨幅最高的区域。

　　“春节后本市楼市迅速回暖，二手房市场继续延续去年的成交热度，加之全年去库存的目标，一系列政策组合出台，特别是首付下调、税费调整等利好信息为持续观望的购房者提供强大动力，积极入市”，房天下大区总监傅颖分析认为，近期改善购房群体的“卖一买一”增添了市场活跃度，使得本月周成交量连连创纪录，总体成交量环比同比均翻了一番，价格也有所上涨。对于前半月房主坐地涨价的市场现象，有的房屋价格涨幅已经超出客户承受范围，致使少数购房者挤压到新房市场，由于新房价格同样上涨，市场观望情绪渐浓，成交量在后半月增幅放缓。

　　“营改增”细则出台

　　致二手房“退烧”

　　“在上周营改增细则出台后，市场在本周逐步回归平稳。”傅颖表示，营改增细则出台前，部分两年内的大户型房主担心后期税负增加而着急卖房，一定程度上促进了前期市场成交活跃度，而细则出台后，房主的心态依然看好市场预期，但部分客户经过前期房源逐步加价的过程已经陷入观望，市场渐归平稳。

　　据傅颖介绍，根据两部门最新公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，对个人住房转让实施差别政策。其中，对北京、上海、广州和深圳之外的非一线城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。“从方案细则看，对于非一线城市而言，个人购房如果不满2年进行交易，实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易，则进行免征。这样也使得税费成本降低为零。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点，而且从税费效应看，也没有太大的变化。”傅颖表示。

　　营改增细则的出台可能会带来二手房成交的“退烧”。房天下河东商圈经理王如意表示，两会结束后，5月1日实行营改增的消息络绎不绝，使得部分购房人群重新陷入观望阶段，出现量跌价平的情况。在王如意看来，营改增的落地无疑给还在徘徊的购房者吃了一颗定心丸，2年及以上的房屋对外销售免征营业税，2年以内的按照5%的征收率全额缴纳，以2年以内100万元的房子为例，营改增前，其应缴纳的营业税为100万元×5%=5万元；营改增后，其应缴纳的增值税为100万除以1.05再乘以5%，等于47619元，也就是说，这位售房者少交了2381元。

　　“利好楼市去库存举措持续出台，预计如果二手房市场价格持续稳定的话，则会在一定程度上继续带动成交量，如果房主坐地涨价且超出购房者接受范围，市场短期观望的情况或将继续出现。预计4月二手房市场与3月下旬成交情况大体相同，地铁沿线等成交活跃的区域或将依然出现成交量价小幅上扬的情况。”他预计。