政策利好楼市持续复苏 二季度延续交易上升势头

　　国家统计局13日发布的“2015年1－4月份全国房地产开发和销售情况”显示，受“330新政策”影响，楼市回暖趋势初现端倪。展望未来，专家普遍认为，一系列利好楼市的政策，将在一定程度上进一步释放购房需求，特别是改善性购房需求，二季度楼市交易会延续上升势头。

　　“330新政策”促楼市回暖，54个重点城市成交环比涨幅超10%

　　截至4月30日，“330新政策”恰逢满月，市场交出了一份亮丽的答卷，4月份多地楼市销售量出现上涨。据中原地产数据，全国54个重点城市4月份住宅成交量突破25万套，环比涨幅超过10%。

　　国家统计局的数据也显示，1－4月份，全国住宅销售面积23284万平方米，同比下降5.0%，降幅比1－3月份收窄4.8个百分点。住宅销售额14916亿元，下降2.2%，降幅比1－3月份收窄6.9个百分点。与一季度楼市成交惨淡的情况相比，该数据表明楼市已开始显现回暖迹象。

　　专家表示，“从4月份签约看，一线城市涨幅最明显，整体销售量环比上涨幅度均超过50%”。

　　有报告显示，北京4月份新房与二手房成交量均创新高。其中，新建商品住房网签量8307套，环比上涨44.5%；二手房成交量环比上升58.3%，同比上涨115.1%。

　　上海4月的楼市一扫3月低迷状态，成交节节攀升，并创出年内新高。中原地产数据显示，上海4月新建商品住宅成交面积124.2万平方米，环比增加59.2%，同比增加108.6%，为2010年以来4月同比的最高。

　　中原地产数据同时显示，二线城市的住宅成交量较3月同期上升18%。

　　资金“捉襟见肘”新开工乏力，房地产开发投资增速持续放缓

　　国家统计局数据显示，2015年1－4月份，全国房地产开发投资23669亿元，同比名义增长6.0%，增速比1－3月份回落2.5个百分点。其中，住宅投资15870亿元，增长3.7%，增速回落2.2个百分点。

　　瑞银证券的数据分析，受益于政策利好，4月份30个大中城市房地产销量同比增长15%以上。虽然房地产销售开始回升，但在库存高企的背景下，新开工仍然乏力。

　　数据显示，1－4月份，房地产开发企业土地购置面积5469万平方米，同比下降32.7%，降幅比1－3月份扩大0.3个百分点；土地成交价款1571亿元，下降29.1%，降幅扩大1.3个百分点。

　　也就是说，虽然楼市转暖，但开发商拿地开发意愿并不强烈。业内人士分析认为，楼市库存量大、去化难度大，房企销售回款少是开发商投资开发意愿持续降低的主要原因。

　　专家说，目前各地楼市分化仍在加剧，不同于一线城市成交创出“新高”“日光盘”频现，三四线城市成交量仍在下滑，跌幅达26%。这表明“三四线城市由于库存高企、需求不足，仍然面临去化难题。”

　　世联行发布研报认为，一二线城市已经历了持续去库存阶段，去化周期正恢复至合理水平。但目前大部分三四线城市库存去化周期仍在高位。

　　国家统计局数据显示，1－4月份，房地产开发企业到位资金36279亿元，同比下降2.5%，降幅比1－3月份收窄0.4个百分点。根据数据，上市房企公布的一季报显示，70%以上房企的现金流为负，且负债率多在70%以上。

　　政策持续利好，5月楼市将延续4月交易势头

　　央行5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。中原地产预计，随着降息利好的提振，房地产也将借此搭上“顺风车”，楼市二季度或将完成筑底。

　　专家表示，降息意味着购房者成本继续降低。“从本次降息的幅度看，五年期以上贷款基准利率从5.9%下降到5.65%，已经达到2001年以来的最低水平。以100万元商业贷款、贷款期限20年计算，降息后月供6963.87元，比降息前减少142.87元／月。这将对购房者心理预期的持续向好起到强化作用。”

　　专家认为，降息提振了市场各参与主体的情绪，从房地产的角度看，房价止跌反弹的动作会加速完成。一二线城市在5月份将陆续进入房价上涨通道，部分三四线城市也将完成止跌的过程。房价上涨态势一旦形成，下半年将强化市场看涨预期。