“营改增” 后二手房税负略降

　　核心提示

　　此前，“买房赶紧，过了‘五一’，就得交11%的增值税”几乎成了房产中介的口头禅。现在看来，那些显然都是谣言。

　　“营改增”前后，卖房者应纳税的税率相同，同样售价下纳税基数却不同。以100万元销售的二手房为例，营业税的纳税基数是含税销售额，即100万元；而增值税的纳税基数为不含税销售额，即95.3万元（100万／1.05），因此税负略有下降。

　　广大购房者与潜在购房者翘首以盼、猜测良久的“营改增”后二手房买卖税率变动新政，昨天下午终于浮出了水面。财政部官网发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》及相关过渡政策写明：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。该政策适用于北上广深之外的地区，于2016年5月1日起实行。市国税局相关人士计算后得出，“营改增”后卖房者税负略有下降，100万元约少交2381元。

　　此前，“买房赶紧，过了‘五一’，就得交11%的增值税”几乎成了房产中介的口头禅，一些原本犹豫不决的买房者也因此咬牙跺脚加入了快速购房的大军，一定程度上助推了房价的短期暴涨。现在看来，那些显然都是谣言。

　　目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中，营业税(不含附加税)税率为5%。“营改增”前，个人购房不足2年对外销售的，全额征收营业税；个人购房2年（含）以上对外销售的，免征营业税。此次“营改增”新政出来以后，有分析称“营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税的征收是以卖出价和买入价税前的差额做基数。二者基数不同，结果差别很大”，天津国税局相关人士告诉记者，这种说法是错误的，因为销售二手房的个人，均视作“小规模纳税人”，小规模纳税人的纳税基数有固定计算公式，皆为“含税销售额÷（1＋征收率）”，假设某人将购买不足2年的住房对外销售获得100万元，那么，“营改增”前，其应缴纳的营业税为100万×5%=5万元；“营改增”后，其应缴纳的增值税为100万除以1.05再乘以5%，等于47619元，也就是说，这位售房者少交了2381元。她解释说，“营改增”前后，卖房者应纳税的税率相同，同样售价下纳税基数却不同。营业税的纳税基数是含税销售额，即100万元；而增值税的纳税基数为不含税销售额，即95.3万元（100万／1.05），区别就在这里。