《营改增税负分析测算明细表》填报指南——房地产业
自2016 年6 月申报期起，由主管税务机关确定的，从事建筑、房地产、金融和生活服务等经营业务的增值税一般纳税人，应当在办理增值税纳税申报时，填报《营改增税负分析测算明细表》。
一、表式
二、填报要点
（一）纳税人兼营多种应税行为的，应根据《营改增试点应税项目明细表》（见附件4）分项目填报《测算明细表》，即多项应税行为分行填报对应“应税项目代码及名称”及相关栏次数据。
（二）纳税人同期发生相同应税行为，适用不同计税方法的，应将不同计税方法的销售额、差额扣除额等数据分行填报《测算明细表》。
例如，某纳税人提供工程服务，甲项目选择一般计税方法，乙项目选择简易计税方法，则《测算明细表》中应填报两行“040100 工程服务”，分别反映适用11%税率和3%征收率甲、乙项目的数据。
（三）纳税人同期发生相同应税行为，在原营业税政策下适用不同营业税税率的，确定其对应的增值税税率或征收率、营业税税率。例如，某农业银行同期发生的农户贷款、其他贷款，则《测算明细表》中应填报两行“050100 贷款服务”，分别反映原营业税3%税率和5%税率的数据。
（四）纳税人享受增值税差额征税政策且发生差额扣除额的，才能按实际扣除额填报第4 列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”。
（五）纳税人当期发生的应税项目，按国家统一的原营业税政策规定享受差额扣除政策的，可以填报对应行次第9 列“本期发生额”。
三、填表说明
（一）“税款所属时间”：指纳税人申报的增值税应纳税额的所属时间，应填写具体的起止年、月、日。
（二）“纳税人名称”：填写纳税人单位名称全称。
（三）各列填写说明
1.“应税项目代码及名称”：根据《营改增试点应税项目明细表》所列项目代码及名称填写，同时有多个项目的，应分项目填写。
2.“增值税税率或征收率”：根据项目适用的增值税税率或征收率填写。
3.“营业税税率”：根据项目在原营业税税制下适用的原营业税税率填写。
4.第1 列“不含税销售额”：反映纳税人当期对应项目不含税的销售额，包括开具增值税专用发票、开具其他发票、未开具发票、纳税检查调整的销售额，纳税人所填项目享受差额征税政策的，本列应填写差额扣除之前的销售额。
5.第2 列“销项(应纳)税额”：反映纳税人根据当期对应项目不含税的销售额计算出的销项税额或应纳税额（简易征收）。
本列各行次＝第1 列对应各行次×增值税税率或征收率。
6.第3 列“价税合计”：反映纳税人当期对应项目的价税合计数。
本列各行次＝第1 列对应各行次+第2 列对应各行次
7.第4 列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”：纳税人销售服务、不动产和无形资产享受差额征税政策的，应填写对应项目当期实际差额扣除的金额。不享受差额征税政策的填“0”。
8.第5 列“含税销售额”：纳税人销售服务、不动产和无形资产享受差额征税政策的，应填写对应项目差额扣除后的含税销售额。
本列各行次＝第3 列对应各行次-第4 列对应各行次
9.第6 列“销项(应纳)税额”：反映纳税人按现行增值税规定，分项目的增值税销项(应纳)税额，按以下要求填写。
（1）销售服务、不动产和无形资产按照一般计税方法计税的
本列各行次＝第5 列对应各行次÷(100%+对应行次增值税税率)×对应行次增值税税率
（2）销售服务、不动产和无形资产按照简易计税方法计税的
本列各行次＝第5 列对应各行次÷(100%+对应行次增值税征收率)×对应行次增值税征收率
10.第7 列“增值税应纳税额（测算）”：反映纳税人按现行增值税规定，测算出的对应项目的增值税应纳税额。
（1）销售服务、不动产和无形资产按照一般计税方法计税的
本列各行次＝第6 列对应各行次÷《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表第11 栏“销项税额”“一般项目”和“即征即退项目”“本月数”之和×《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》
主表第19 栏“应纳税额”“一般项目”和 “即征即退项目”“本月数”之和
（2）销售服务、不动产和无形资产按照简易计税方法计税的
本列各行次＝第6 列“销项(应纳)税额”对应各行次
11.第8 列“原营业税税制下服务、不动产和无形资产差额扣除项目”“期初余额”：填写按原营业税规定，服务、不动产和无形资产差额扣除项目上期期末结存的金额，试点实施之日的税款所属期填写“0”。本列各行次等于上期本表第12 列“期末余额”对应行次。
12.第9 列“原营业税税制下服务、不动产和无形资产差额扣除项目”“本期发生额”：填写按原营业税规定，本期取得的准予差额扣除的服务、不动产和无形资产差额扣除项目金额。
13.第10 列“原营业税税制下服务、不动产和无形资产差额扣除项目”“本期应扣除金额”：填写按原营业税规定，服务、不动产和无形资产差额扣除项目本期应扣除的金额。
本列各行次＝第8 列对应各行次+第9 列对应各行次
14.第11 列“原营业税税制下服务、不动产和无形资产差额扣除项目”“本期实际扣除金额”：填写按原营业税规定，服务、不动产和无形资产差额扣除项目本期实际扣除的金额。
（1）当第10 列“本期应扣除金额”各行次 ≤第3 列“价税合计”对应行次时，本列各行次＝第10 列对应各行次
（2）当第10 列“本期应扣除金额”各行次＞第3 列“价税合计”对应行次时，本列各行次＝第3 列对应各行次
15.第12 列“原营业税税制下服务、不动产和无形资产差额扣除项目”“期末余额”：填写按原营业税规定，服务、不动产和无形资产差额扣除项目本期期末结存的金额。
本列各行次＝第10 列对应各行次－第11 列对应各行次
16.第13 列“应税营业额”：反映纳税人按原营业税规定，对应项目的应税营业额。
本列各行次＝第3 列对应各行次－第11 列对应各行次。
17.第14 列“营业税应纳税额”：反映纳税人按原营业税规定，测算出的对应项目的营业税应纳税额。
本列各行次＝第13 列对应各行次×对应行次营业税税率
（四）行次填写说明
1.“合计”行：本行各栏为对应栏次的合计数。
本行第3 列“价税合计”＝《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）第11 列“价税合计”第2＋4＋5＋9b＋12＋ 13a＋13b 行。
本行第4 列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”＝《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）第 12 列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”第2＋4＋5＋9b＋12＋13a＋ 13b 行。
2.其他行次根据纳税人实际发生业务分项目填写。
四、行业填写案例
需要说明的是：为方便计算和理解，案例计算和填表过程都是取整数，未精确到元至角分，纳税人填表格时，须按要求精确到元至角分。除标注为不含税销售额的外，其他均为含税销售额。
【房地产业案例一】
C 房产公司为增值税一般纳税人，2016 年6 月份发生以下业务：
1．6 月10 日销售本公司自行开发的商品房一套，取得销售不动产收入555 万元，并开具发票、办理交房手续，该项房产项目是5 月1 日开工的项目。
2．6 月20 日支付建筑公司建筑安装工程费，收到增值税专用发票注明金额200 万元，税额22 万元。
（一）增值税申报
对C 公司来说，6 月份发生的业务按照一般计税方法应分别计算销项税额和可扣除的进项税额，按照11%的税率计算应纳税额。
按照纳税义务发生时间的规定，C 公司应于办理交房手续的当天确认收入，6 月份的销项税额＝555÷（1+11%）×11%＝55（万元）；
同时，C 公司购进的建筑安装工程费可以凭取得的增值税专用发票抵扣，所以6 月份的进项税额为22 万元。
所以，C 公司6 月份（所属期）的增值税应纳税额为55－22＝33（万元）
（二）税负分析测算明细表
第一步，选择应税项目代码及名称，根据《营改增试点应税项目明细表》列明的项目进行选择，C 公司选择“090100 销售不动产建筑物”。
第二步，选择应税项目适用的增值税税率或征收率以及对应的营业税税制下的营业税税率，C 公司选择了“090100 销售不动产建筑物”后，就有11%和5%两档增值税税率（征收率）可以选择，C 公司应选择11%，营业税税率则选择5%。完成这一步后，C 公司填表的情况如下：
第三步，增值税应纳税额的测算。分别填写不含税销售额，服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额，其他项目根据表内公式和申报表有关内容自行计算。
C 公司本期应税项目不含税销售额为500 万元，实际扣除金额为0，仅发生不动产销售业务，则第7 栏增值税应纳税额（测算）＝55÷55×33＝33（万元）。其他各项计算结果如下：
最后一步，营业税应纳税额的测算。分别填写原营业税税制下服务、不动产和无形资产差额扣除项目的期初余额和本期发生额，其他项目根据表内公式和申报表有关内容自行计算。C 公司本期无营业税下可扣除项目，其他各项计算结果如下：
最终，C 公司填写的《营改增税负分析测算明细表》如下：
【房地产业案例二】
D 公司是一家房地产开发公司，已登记为增值税一般纳税人，2016年5 月份主要发生以下业务：
业务1：2016 年5 月份销售本公司开发自建的房产项目商品房，取得销售不动产不含税收入2000 万元，并开具增值税发票。
业务2：2016 年5 月15 日，将其4 月30 日前购得的一栋写字楼出售，取得含税收入9990 万元，并开具发票。D 公司购置该写字楼的原价为5000 万元。
业务3：2016 年5 月20 日，购进一套商品房作为办公用房，取得增值税专用发票1 份，金额500 万元，税额55 万元。
其他业务：2016 年5 月期间，购买材料、建筑工地机械等（不包括用于业务2 的进项）取得增值税专用发票上注明的金额为400 万元。
步骤一：D 公司所属期5 月份的申报情况如下：
1．业务1：
该项目适用一般计税方法，销项税额如下：
销项税额＝2000×11%＝220 万元
2．业务2：
该项目D 公司按文件规定，选择采用简易计税方法，并且适用差额征税政策。该业务销项税额如下：
销项税额＝（9990－5000）÷(1＋5%)×5%＝237.60 万元
(另外，该项目如果在异地，须按要求在项目所在地预缴税款，具体预缴税额如下：预缴税额为（9990－5000）÷(1＋5%)×5%＝237.60 万元)
3．业务3：
按规定购进的不动产第一年抵扣60%，该业务2016 年5 月可抵扣进项税额如下：
进项税额＝500×11%×60%＝33 万元
4．其他业务：
购买材料、机械等取得进项税额＝400×17%＝68 万元
5．汇总情况：
D 公司本月一般计税方法应纳税额＝当期销项税额-当期进项税额
＝220－33－68＝119 万元
D 公司本月简易计税方法应纳税额＝237.6 万元
最后填报的《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表第11栏“销项税额”“一般项目” “本月数”为220，《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表第19 栏“应纳税额”“一般项目”“本月数”为220－33－68＝119。
步骤二：《营改增税负分析测算明细表》填写方法如下：
业务１：
该业务属于销售取得的不动产，“应税项目代码及名称”栏应根据《营改增试点应税项目明细表》填写“090100 销售不动产建筑物”；该项目适用一般计税方法计算应纳税额，“增值税税率或征收率”栏应填写11%，“营业税税率”栏应填写5%。
表中“增值税”部分栏次的填写如下：
其中第7 栏按填写说明采用测算法计算过程为：220÷220×119＝119 万元
该业务按原营业税规定，表中“营业税”部分栏次的填写如下：
主业务2：
该业务属于销售取得的不动产，“应税项目代码及名称”栏应根据《营改增试点应税项目明细表》填写“090100 销售不动产建筑物”；该项目纳税人选用简易计税方法计算应纳税额，并且适用差额征税政策，“增值税税率或征收率”栏应填写5%，“营业税税率”栏应填写5%。
表中“增值税”部分栏次的填写如下：
该项目纳税人选用简易计税方法计算应纳税额，其中第7 栏直接等于第6 栏。
该业务按原营业税规定，表中“营业税”部分栏次的填写如下：
业务3：
该业务属于购进不动产，对纳税人当期的纳税申报产生进项税额，但不属于销售服务、不动产和无形资产，按要求无需填入《营改增税负分析测算明细表》。
其他业务：
由于该案例中的其他业务，不属于销售服务、不动产和无形资产，按要求无需填入《营改增税负分析测算明细表》。
汇总情况：
表中合计行按前面两行进行相加计算得出，最后，该企业的《营改增税负分析测算明细表》填写结果如下：