2015年地产“期中考”放榜 租赁市场冷暖两极分化

　　天津频道　2015年上半年，租房市场需求不断释放，租金也有小幅上涨，整体表现不错，尤其是热门区域房源迅速消化，宛然成为卖方市场。与租房市场不同，商业及写字楼市场依旧在为争取租户发愁。上半年商业市场表现堪忧，接连三家百货关门、商业遇冷使天津商业地产再次聚焦到聚光灯下；写字楼市场传统商圈则用下调租金来争取租户。业内人士指出，集中供应造成的供大于求仍是主要问题。

　　返工潮、毕业季带来租房热

　　2015上半年，天津租房市场总共出现两次租赁高峰期，分别在3月的“返工潮”和6月的“毕业季”，但这两次集中租赁期有不同的表现。3月，由于年后租赁需求的不断释放，市场中热点地段的房源被迅速消化，供求矛盾逐渐加剧，租金价格也随之有小幅上涨，部门区域每月租金上涨区间在100元至500元之间不等。4月中旬至6月，伴随高校毕业季，租房需求逐渐增多，特别在步入6月以来，租赁市场成交活跃。以高校和地铁周边的片区最为显著，性价比较高的优质房源率先受到毕租族的关注。搜房网房天下天津二手房负责人认为，高校周边和地铁沿线覆盖区域，因其距离学校较近、生活氛围熟悉，或交通便捷、出行方便吸引毕业生的关注。而其中装修好、配套齐全、租金价格低的高性价比房源成为租客的首选。但是此类房源供给量有限，而随着毕业季的来临，租房需求大幅提升，会产生供不应求的情况。

　　据中国指数研究院提供的租房数据监控中心显示，上半年，租赁市场中南开区、河西区、河东区稳居租赁区县搜索排行榜前三甲，搜索占比分别为16.6%、14.76%及

　　12.4%。

　　从地铁沿线来看，上半年天津租赁市场地铁1号线搜索关注度最高，2号线位居第二。西南角、屿东城站等热搜站点保证了2号线稳定的搜索关注度。最热门搜索站点海光寺，此站位于南开区中心地段，交通发达配套齐全，因此即使租金高昂，众多的租房者依然青睐于附近的房源。西南角站作为1号线和2号线的换乘车站，关注度也较高。

　　从租金户型角度看，单月租金1000元至1500元的搜索占比28.85%，500元至1000元的搜索占比为23.18%，1500元至2000元的搜索占比为12.67%，2000元至3000元的搜索占比为11.48%。由此可见，天津租房者最理想的租金区间依然是1000元左右，但是随着整体租金水平的提高，租房者对租金的承受力也有所上升。一居户型依然最受租客青睐，搜索占比高达50%，由此可见，近半数的租房者会选择一居室的户型居住。两居户型的关注度紧随其后，搜索占比为38%。三居户型搜索占比为10%。因此，对租房者而言一居、两居户型房源最能符合单人和小家庭的居住需求。

　　写字楼租金下调空置率降低

　　2015年上半年，天津甲级写字楼市场仅有一个新项目入市，即天津国际贸易中心，为市场带来42000平方米的优质办公空间。至此，全市甲级写字楼总存量升至950250平方米。新项目低价入市，加上原物业为防止客户流失将议价空间加大，因此全市甲级写字楼成交租金出现小幅下调。戴德梁行中国区写字楼企业服务部主

　　管严区海表示：“受惠于租金下调，市场可选择项目增多，企业扩租办公空间或升级办公条件的需求释放明显，促使甲级写字楼市场的净吸纳量达到18967平方米，环比上涨69.44%。基于吸纳量上涨，天津甲级写字楼市场平均空置率降至21.86%，环比下降2.0个百分点。”

　　除原有租户的扩租、提升需求，市场

　　新租户亦明显活跃。表现突出的为互联网金融公司、互联网科技企业、专业咨询公司等，例如深圳前海金瑞龙互联网金融服务有限公司和腾讯科技分别租赁世纪都会商厦2209平方米和1067平方米的办公面积。而写字楼传统租赁大户—房地产及其相关装饰、建设类公司，需求明显萎缩，不乏搬迁或缩减面积的案例。同时，互联网金融、融资租赁、资本管理等创新型金融企业正在成为甲级写字楼市场新兴需求的主要来源之一。这一趋势与宏观经济的转型升级密切相关，预计这种

　　趋势会延续。

　　就整体市场而言，天津甲级写字楼市场平均租金继续小幅下调，至每月每平方米123.05元，环比下降0.79%，同比下降

　　0.95%。

　　分商圈而言，作为核心商圈，南京路写字楼租金稳定，为每月每平方米136.45元，依旧领跑全市，该商圈空置率则有26.62%下调2.47个百分点至24.15%。小白楼商圈租金同样没有变化，每月每平方米为103.58，受到部分项目大面积租户搬出的影响，小白楼商圈的空置率上升至23.4%。

　　商业地产新项目租金略下调

　　天津商业地产市场已经进入集中供应时期。仅在2011年到2015年间，城区优质商业供应量就达到125万平方米，商业存量达280万平方米。2015年上半年，尽管三个百货商场由于市场表现不佳而关闭，天津市场仍有新项目入市。威尼都位于武清区，毗邻佛罗伦萨小镇，为天津带来7.8万平方米的零售空间。由于周边较成熟项目仍有可租赁空间，威尼都空置率较高。然而，由于临近武清火车站的方便交通和集中餐饮、儿童业态的差别定位，未来该项目有望吸引更多租户和消费者。

　　集中供应对于商业冲击巨大。天津高端百货及购物中心市场表现下滑，而奢侈品牌开店更加审慎，拓展放缓。与此同时，受消费习惯变迁及市场竞争的影响，曾引领商业市场发展的百货业态进入收缩及调整阶段。天津零售市场需求开始分化，对于表现良好的购物中心，需求不断增长。仲量联行天津零售市场部负责人尹伟静指出，“清晰的定位、独特的品牌组合和积极

　　的线上营销是像大悦城这样购物中心的成功因素，而这些也正是值得其他项目学习和借鉴的因素。”然而，有些零售项目则由于其地理位置不佳、缺乏与时俱进的定位调整以及过时的管理正在逐渐失去租户。

　　租金方面，上半年保持平稳。新项目威尼都以低于市场平均租金水平入市，使得整体租金小幅下降。与需求趋势一致，租金变化在不同购物中心表现亦不同。表现良好项目的业主有能力提高其租金，而其他项目业主则会下调租金以减少租户流失。戴德梁行中国区商业地产部董事甄仕奇先生表示：“创新元素正在成为未来商业市场发展方向，不同行业的总舵品牌现都积极从跨界、体验、文化、线上/线下互动和创新办公等五个方面去思考商业的新出路，并成功为品牌增值、开拓客源。未来商业的主要发展方向，就是由发展商提供良好的平台，从而吸引零售商不断创新，运营商提供优质服务，共同创造消费者的参与体验。”（完）