房贷新政解读之三：房地产调控更趋市场化

3月30日，央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称“《通知》”)，下调了住房公积金和第二套商业性个人住房贷款最低首付款比例。国务院发展研究中心市场研究所副所长邓郁松表示：“新政的出台就是要适应楼市供需的新变化，让消费者在自住和改善性住房方面有更多的选择权，为房地产市场发展创造更加公平的政策环境，更多发挥市场在资源配置中的决定性作用。”

　　回归常态 充分发挥市场的决定性作用

　　中国民生银行首席研究员温彬表示，随着我国城镇化快速发展和居民收入水平提高，对住房的刚性需求和改善性需求还有巨大空间。自去年以来，我国房地产投资增速放缓，库存上升，房价有所回落，虽然去年央行已对房贷政策进行了调整，但鉴于二套房首付比例较高，依然限制了改善性需求的释放。

　　中国经济网记者注意到，今年的《政府工作报告》明确指出支持居民自住和改善性住房需求，把一些存量房转为公租房和安置房。不难看出，一系列房地产政策的出台是对今年《政府工作报告》中有关精神的具体落实。

　　新的房贷政策是对今年政府工作报告提出的“支持自住和改善性住房需求”重要举措的落实。根据《通知》，调整后，第二套商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于40%；公积金贷款的首套房最低首付贷款比例统一为20%，而对拥有一套住房并已结清相应贷款的二套房公积金贷款，最低首付比例为30%。

　　此次政策调整更是向正常化回归。中国银行国际金融研究所副所长宗良表示：“从国际经验看，个人住房贷款最低首付比例一般在30％左右，此前我国二套房普遍执行60％至70％，执行标准明显高于国际水平，偏于严厉应该及时调整，下调到40％左右与国际情况大体一致，也是市场化的一种表现。”

　　住建部政策研究中心主任秦虹分析认为：“政府将个人购房的税收政策和信贷政策回归到常态化管理，有利于自住和改善性住房需求的实现，特别是在当前保持宏观经济稳定的情况下，此政策对支持房地产市场健康发展具有很大的必要性。”

　　宗良认为，此次政策调整是对前期市场化政策调整思路的延续。他建议今后住房信贷政策调节采取更加市场化的方式，更多依靠市场自律机制，以更加尊重市场主体的意见，充分发挥市场化的作用，避免市场无序竞争，实现区域性住房信贷政策的长效机制。

　　供求关系总体偏松 房价不会大涨

　　伴着一系列新政的落地，业内外最为关心的话题是下一步的市场走势以及房价的未来走向。

　　秦虹认为，目前全国的房价涨跌取决于市场供求关系这个基本点。“目前的供求关系处于总体偏松的格局，房价暴涨的可能性不大。对於购房需求旺盛的一线城市目前都在实施限购，即使有投资性需求想回归市场，限购也对多次买房起到了抑制作用。而对中小城市来说，投资性需求和新增需求较少，因此，我们对房地产市场的健康稳定发展有信心。”秦虹表示。

　　中国经济网记者了解到，目前楼市消化存量的空间依然很大，高库存和供大于求的局面决定了“拐点”短期内很难出现。国家统计局数据显示，截至去年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1%，三项指标均创下了历史新高。今年前两个月依然延续了库存高企的状况。

　　尽管刚需和改善需求依然存在，但对于供过于求的大部分城市而言，唯有“以价换量”才能真正促成市场的持续回暖。国家发改委宏观经济研究院投资所研究员刘琳表示：“新政策不太可能带来房地产市场的投机炒作，目前房地产的库存量还很大，还处於一个去库存的过程，在这个过程中不会出现价格的激增。”