楼市去库存房价会降吗

　　数据显示，大量库存集中在人口流出、需求饱和、购买力不足的三四线城市和中西部地区。

　　全国工商联房地产商会理事陈宝存表示，在三四线城市，即使政府不出台明确的鼓励政策，开发商近两年也会“降价跑量”，但在土地成本既定的情况下，降价幅度不会太大。

　　刚刚结束的中央经济工作会议，把“化解房地产库存”列为明年经济社会发展的五大任务之一。将楼市去库存上升到“国家任务”高度，是前所未有的。那么，到底哪里的房子不好卖库存大？下一步各地政府在去库存中能做什么？想在城镇落户的农民掏得起钱买房子吗？开发商能把高企的房价降下来吗？针对这些社会高度关注的问题，记者采访了各方人士。

　　哪些地方的房子不好卖？

　　国家统计局数据显示，截至今年１１月末，商品房待售面积近７亿平方米，而去年同期还不足６亿平方米，一年陡增１亿平方米，创历史新高。这还不包括大量已建设未竣工，以及还未开工的。

　　那到底哪里的房子不好卖？数据显示，大量库存集中在人口流出、需求饱和、购买力不足的三四线城市和中西部地区。

　　据易居房地产研究院监测，截至今年１１月底，一二三线３５个城市新建商品住宅存销比分别为９．８、１１．９和１９．３个月。

　　中西部城市和东部沿海之间也存在分化。国家统计局数据显示，１至１１月，东部地区商品房销售额同比增长２１．１％，中部地区商品房销售额同比增长１０．９％，西部地区商品房销售额同比增长５．５％。

　　进城农民工买得起房吗？

　　“尽管在外打工多年，但要在大城市买房比登天还难。老家一些中小城市推出鼓励农民工回乡买房的政策，对我很有吸引力。”一位在深圳打工的安徽籍农民工小余说。

　　小余的话，道出了许多农民工朋友的心声。以一线城市的收入去三四线城市买房，首付应该问题不大。而这些区域也恰恰是库存“重灾区”，因此在这次去库存的政策设计中，农民工成为扩大有效需求的主要目标群体。

　　据清华大学房地产研究所所长刘洪玉测算，２０１４年底农民工的总量为２．７４亿人，如果１０％的农民工实现市民化，就将缓解不小的库存压力。

　　房价能降下来吗？

　　中央经济工作会议提出，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。老百姓最关心的房价能降下来吗？

　　万科原高级副总裁毛大庆向记者介绍，房价的构成因素一是土地价格，二是行业税费，三是建安成本，四是合理利润。后三项在成本构成各地差不多，区别最大的是土地价格。

　　一位开发商给记者算了一笔账，假设房价每平方米８０００元，则地价３０００元，税费２０００元，建安成本２０００元，利润１０００元。

　　一方面是成本居高不下，另一方面则是供过于求的市场。旭辉集团执行副总裁陈东彪分析认为，三四线城市需用３到５年时间实现房价“挤泡沫”，“也就是说，在库存没有明显变化之前，房价水平将维持原有水平甚至下降。”

　　全国工商联房地产商会理事陈宝存表示，在三四线城市，即使政府不出台明确的鼓励政策，开发商近两年也会“降价跑量”，但在土地成本既定的情况下，降价幅度不会太大。

　　“下一步还看政府能否会通过降低税费和交易成本等方式，促进三四线城市有大量库存的房企加大降价幅度，从而进一步释放购房需求。”陈宝存说。