盘点2014津城楼市: 新房二手房步调一致 成交缩水价格上扬
天津频道 2014年对于房地产市场来说是不平凡的一年。回顾去年津城楼市，可以用“先抑后扬”来形容，上半年信贷收紧、蓝印取消抑制了市场需求的释放。下半年，“津十六条”、房贷新政等宽松的楼市政策执行，刺激了改善型需求的释放，带动市场活跃度提升，无论是新房还是二手房，改善型需求均有所增加。据统计，2014年全市新建商品住宅成交91448套，同比下降21.11%；成交均价10546元/平方米，同比涨3.21%。二手私产住宅成交量69543套，同比也下降21.1%。
中心城区房价坚挺
据了解，由于供地较少，2014年市内六区全年新开盘的项目仅有31个，占总量的15.74%。这使得去年市内六区商品住宅成交套数同比2013年降了四成，然而均价依然坚挺，全年成交均价达22139元/平方米，同比涨幅达18.98%。同时，去年本市二手房成交均价为9295元/平方米，较去年上涨4.1%，中心城区成交均价为12751元/平方米，同比上涨9.44%。业内人士分析，中心城区成交价格稳涨，一方面是由于2014年刚性需求购房者为购房主体，在中心城区由于地理位置优越，交通便捷，配套设施完善，所以区域价值依然保持一个较高的状态，特别是有些对于“地铁房”、“学区房”需求明显，热点房源供给紧张，从而带动了交易价格整体处于较高水平。此外，在11月、12月期间，楼市利好政策出台后，购房者的改善型需求较为旺盛，房价较高的中心城区成交量占比有所上涨，继而提升了整个津城楼市的成交均价。
市区二手房更受青睐
在津城楼市的各项数据中，中心城区的一二手房成交比例已连续三年呈上涨趋势。据统计，2014年本市中心城区新建商品住宅成交10486套，同比下降40.8%。二手私产住宅成交27694套，同比下降26.3%。一、二手房成交比例为1：2.64。2012年、2013年这一比例分别为1:1.43和1：2.12。
我爱我家市场研究中心认为，中心城区在售的新建商品房项目在一定程度上供给有限，可供购房者选择的新房较少。而且中心城区的新房整体价格偏高，部分资金有限的刚需购房者就会倾向于性价比较高的二手房源。从2014年10月份开始，“930新政”、“津十六条”从营业税等方面降低了二手房交易的门槛，有助于市场流通，因此与新建商品房相比，二手房源的供给量大、可选范围较广、价格占一定优势，使得二手房更受购房者青睐。
据了解，2014年本市二手房市场成交的主体依旧为100万元以内、80平方米以下的中小户型，但是随着政策调整，年末大户型房源逐渐呈现上升趋势。“去年下半年市场上的改善型需求开始增多，同时新政的执行从税费、利息等方面均降低了改善型购房者的购房成本，减轻了购房者的购房压力，促使购房者在下半年对于较高价位的房源的需求逐渐增强。”
前瞻
今年去库存仍是主基调
尽管各项政策利好带动去年11、12月的交易量快速攀升，让津城楼市在年末走出了明显的“翘尾”走势，但业内预计，2015年楼市难有“转向性”政策出台，去库存是主基调，全年价格保持平稳或小幅下跌。
中国指数研究院分析认为，尽管年末成交回暖，但开发商同时亦抓住去库存窗口期，加大推盘力度，大多数城市库存仍较上年有明显增长，去库存将是2015年地方政府和开发企业面临的严峻考验。一线城市潜在购房需求旺盛，且近年来地价持续走高，量价仍存反弹空间。少数热点二线城市在降息降准、地方加大购房财政补贴或契税减免等政策预期下，市场需求或将逐步入市，库存经过一定时间的消化后有望恢复至合理水平。
我爱我家市场研究中心总监郭燕也表示，预计在2015年政策平稳的环境下，天津市场仍以刚需自住群体为支撑，部分改善型客户积极入市，需求的平稳增长难以带动价格大幅的波动。随着京津冀地区交通体系一体化发展，城市间距离大大缩短，外来人员逐渐增多，市场上购房、租房需求量也将逐步增多。天津环城区域的新建商品住宅区已经初具发展，房源供应日渐丰富，部分新建项目入住后逐渐进入二手房流通市场，使得二手房供应增多，购房者的选择余地也将逐渐增大。随着农历春节临近，传统交易淡季随之到来，交易量将会出现季节性回落，预计1月全市二手房交易量将会回落至6000套以上的水平，全年二手房交易量将上浮约20%，成交量将达到8万套以上。
存量按揭房贷本月起正式降息
从本月起，购房者可以正式享受去年11月降息的“福利”了，5年以上贷款基准利率从此前的6.55%降至6.15%。按照新利率，房贷一族月供将“减负”，20年百万房贷月供减少200多元。专家提醒，由于新利率是从1月1日起执行，1月还款中的本息是跨年的，所以需要分段计算，不同银行在分段计息时对天数的执行可能存在差异，在极端情况下，跨年分段计息会导致月供不减反增，但不会多很多。（完）