收费场地冷热不均 小区车位是租是买业主很纠结
河东区月牙河南路雅士兰庭小区门口，机动车停满道路两侧和人行道。
天津北方网讯： 虽然本市实行了限购限行的措施，但仍挡不住私家车猛增、道路拥堵、停车位紧张的现实。不少市民家中配备了两三辆车，如今居民小区的车位成了稀有资源。新旧小区的车主们都为如何停车而发愁。在城市中心，一些没有设计停车位的旧小区中，私家车停满了甬道、消防通道、路边的空地。新小区配套设施完善，购买或者租赁停车位已成为不少市民购房之外的一项重要开支。据记者了解，本市大多数小区购买一个车位要花十几万元。买，就需要一笔巨大的支出，不买，就面临着私家车无处停放的尴尬，许多业主们为此很纠结。而租车位，又因为价格的不同、车位的位置方便不方便而不断发生纠纷，一些不收费的空地更是业主们争抢的地盘，为此争吵不休、大打出手的有之。小区停车问题一直令物业公司和业主很头疼，如何破解成难题。
租车位的烦恼
租个车位多少钱？谁说了算?
近日，南开区阳光100国际新城发生了私家车拥堵小区出入口的事件。许多业主将私家车聚集起来，起因是小区物业公司要将地下停车位每月租金涨至480元，如果不缴费，业主的车辆就不能停放到地下车库，更不让开进小区，引发业主们不满。业主们为此自发组织起来向物业公司进行抗议。记者到现场后，纠纷仍没结束，后在当地公安的介入下，小区秩序才恢复。
记者调查得知，阳光100国际新城自居民入住以来，关于停车纠纷就一直没有停息过。据业主马先生介绍，他2007年入住阳光100西园，当时该小区一个地下车位售价6、7万元，许多业主认为价格较高，不愿意购买。小区物业即规定租一个车位按照排量的大小为300元、400元、500元不等。但是业主认为这样收费不合理，不管什么排量的车占据的都是一个车位，而且之前2003年入住的小区北园车位每月仅150元，比这边要便宜一半。在业主们的抗议下，物业也做了妥协降低了收费标准。但物业收费也不统一，有收300元的，有收200元的，还有按天数收费的情况。按当初入住规定，小区地上是不允许停车的，物业也弄了隔离堆、护栏等等，但是东园靠近湖边的道路两侧却一直停满了车辆，且不收费。因为不收费，业主们在此抢占地盘，路两侧无论白天夜里都停满了车，车辆在此错车都成问题。直到近期，物业才不让在湖边停车了。
物业收费的随意性，让不少业主不满。业主张先生说：“大约2010年7、8月份，忽然感觉地上的车少了，后来一打听，当时是地下不要钱，而且交一年还赠送几个月。我是不赠送的时候交的存车钱，300元一个月，年底到期。我一听还真不错，早这样不就好了，车不就都停地下了。省得总打架。快到年底时，我去售楼处问了，又不优惠了。我一听，一时一变，干脆不交了，去你的吧。你说这样我们还怎么继续交钱去地下存车。就很多人来讲，不是说交不起这存车钱，而是这东西涨价涨得没道理。其实我想大多数业主还是希望把车放地下的，毕竟对车好点——不风吹日晒的。只要价钱合适我们不会不下去的。”该小区业主刘女士也说：“每天因为停车问题与物业争吵不是事儿，后来发现有人乘机在小区后门外即第九中学门前的小路上开了个夜间停车场，我索性把车停小区外面了，一个月100元。省得天天置气了。”对于该小区地下车库每月480元的价格，多数业主认为贵了。该小区的物业公司向记者称：“现在人工费、管理费成本高，涨价才能维持物业公司的生存。”而业主认为，如果说人工费等费用高了，300-400元之间，业主们表示可以接受，一次上涨太多接受不了。
像阳光100国际新城停车问题就很有代表性。记者走访了本市多个小区物业和业主，发现小区停车收费价格均不一样，没有指导价，随意性很强。而且，即使是同一个小区，其地下车位的收费也不同。这就造成了物业自相矛盾，引发纠纷在所难免。本市许多居民小区因种种原因，还没有业主委员会，租个车位究竟多少钱合理，谁说了算呢？是业主，还是物业公司！一直争论不休。
租价悬殊致地上争抢地下空闲
本市近些年建的小区，多数都配有地下停车场，按照地下车库的配比，有的小区地下车位不足还需设地上停车位作为补充。但是就因为地上和地下租车费价格悬殊，造成业主们争抢地上车位，而地下车位却空闲的现象很多。记者走访了解，目前本市大多数小区地下停车位每月300元左右，而地上车位每月100元左右，价格相差2倍，对于大多数拥有经济型轿车的业主来说，选择地上停车位更实惠、方便。这就造成了许多小区地上停满车，地下车库却空闲的状况。
记者在中北镇大地十二城枫桥园看到，小区地上甬道和草地均都施划了停车位，经记者询问物业工作人员得知地上停车位每月60-90元不等，地下停车应每月300元，因为与地上价格差距太大，物业给予很大优惠，优惠后约每月200元。但是，业主们还是愿意停在地上，致使进入小区的车辆行驶时仅能容一辆车单向通行，错车都很困难。而记者进入该小区的地下车库看到，车库内空置车位还不少，与地上相比，这里就宽松多了。同样的情况在中北大道华亭国际小区更明显，记者在该小区看到，因为地上车位已经饱和，有人在小区大门外的中北大道上还施划了停车线，供该小区的业主停车。记者询问小区物业管理人员，被告之小区地上根本没有停车位了，但是地下还有空余车位。地下每月300多元，地上100元。地下本来还有车位，为什么要侵占公共道路停车呢？小区物业无奈地说：“业主们都不愿意停到地下。”记者又询问小区业主孙女士，她说不愿意租地下车位的理由基本都是地下车库太贵了，自己几万元买的车不值当的花那么多钱。因为小区甬道都停满车辆，错车时难免发生剐蹭，为此发生纠纷很多。之前就发生过华亭国际一位业主将车辆停在地上，因为不知被谁剐蹭了，找物业赔偿，而物业不愿赔偿，该业主就将车辆堵在小区门口，不让其他车辆进出，造成小区堵塞影响其他业主出行，报110民警到现场后，才将车主劝走。
河北区北岸华庭小区同样拥有地下、地上、免费三种停车方式。地下车位300多元，该小区经业主代表讨论地上车位为每月150元，而且还有部分空地停车不收费，因为有的一户业主家中就有好几辆车，每天就用限号的车辆占位置，谁占了免费空地就是谁的。业主王先生与儿子一家同住该小区，家中共有三辆车，平时总用一辆车占据免费停车位，此情况在该小区不少，为此也经常发生争抢车位现象。
买车位的烦恼
十几万元买车位不划算？
多数开发商愿意对新建小区地下车位采取销售的方式，一个车位一般售价十几万元、二十几万元，开发商可以再赚一笔钱。记者了解，目前除市中心地带和高档住宅停车位非常紧张外，开发商地下车库的销售情况均不太理想。记者了解业主不愿购买车位的理由主要为：一是车位价格太高，买房已经是倾尽家中所有积蓄，再花巨资购车位，经济上不允许。二是自己的车市场价仅值几万元，花十几万元给车找个地儿，不划算。三是如果一次性投资十几万元，还不如放银行吃利息合适。四是业主担心，如果再卖房，新房主不愿买车位的话，车位砸在自己手里，岂不是白白投资了吗？
目前一些开发商原先的“只售不租”的想法推行不下去，也不得不放低了身价，进行出租了。河东区月牙河南路雅仕兰庭小区地下车位“只售不租”，每个车位15万元，没有购买车位的业主们就将车随意停放在小区门口的马路上，记者在现场看到，月牙河南路雅仕兰庭和金月湾小区附近一段道路两侧，停放有数百辆私家车，“浩浩荡荡”蔚为壮观，有的还将私家车停在人行道上，行人无路可走。上下班高峰时段，这里经常拥堵。而且因为月牙河南路一带晚上没有路灯，漆黑一片，行人在此路段行走非常危险，经常发生事故。津塘路1号桥金地紫云庭小区的地下车位开始也实行“只售不租”，由两年前的每个12万元，后来涨价到15万元，因为卖不动，现价格为12.5万元，但业主们仍然不买账。买了车位的业主认为花钱没享受到实惠，没买车位的还能免费停，太不公平，因此矛盾重重。无奈物业只好妥协，目前该小区也实行租车位，每月分为300多元和400多元两种。但是许多业主仍然不愿花钱在地下停车，就随意把车停放在地面空地，或者马路边上，经常造成进出小区的车辆受阻。
本市一些小区物业规定，即使买了车位的产权，每月还要向物业公司交纳60-80元的管理费，这样算来，比租个车位贵多了，算来算去还是不划算。所以多数业主愿意选择租赁车位方式。
为什么车位售价如此高？一位楼盘销售负责人告诉记者，物以稀为贵，现在很多项目都面临着车多车位少的情况，所以导致车位价格不断上涨。开发商把车位价格定得很高，即使一两年卖不出去，对开发商也不存在什么资金压力，而且价格还年年涨。这位负责人表示，近两年，本市私家车数量猛增，这就存在车位供应不足的矛盾，长期来看车位价格肯定还要涨。业主们也担心，如果现在不买将来买不到了，有车没地儿停怎么办？
买了车位，产权算谁的？
阻碍业主花巨资购买车位的原因，车位的产权不明晰也是其一。按照一个车位售价十几万元来算，每平方米售价1万多元，一点都不比正式的商品房便宜，可是地下车位的产权证却难获得，有的只是开发商给的一份买卖合同。
住南开区俊城浅水湾的靳先生说：“一次性投入十几万元买个说不准还没有产权的停车位，让人不‘闹心’都难。所以我花360元承租了一个其他业主购买的地下车位。”专家建议，买车位首先得看自己的经济实力，更关键的还要看清权属。记者走访了本市多家新建住宅小区发现，目前各新建小区出售的车位分为有产权和没有产权两种。没有产权的地下停车位因为属于人防工程，业主只有使用权没有产权。一楼盘销售人员在接受记者采访时明确表示，他们只能和业主签订地下车位购置协议。记者注意到，该协议特别标注：“车位没有产权，但享有与房屋同等年限的使用权。”
那么，地下停车位的产权到底属于谁？目前本市小区停车位主要有三种：地面车位、地下人防车位和地下产权车位，其中地面车位计入公摊面积，属业主共有，开发商无权进行出租或出售；地下人防车位，产权属于政府，开发商不拥有产权，无法办理产权证，不得出售、附赠，但拥有使用权可以出租获益；地下产权车位产权属于开发商，按照谁投资谁受益的原则，开发商作为车位的所有者，在取得相关许可后，有权决定车位的出售和出租。
击水律师事务所的律师指出，《物权法》对地下车位的权属问题采纳了“约定归属说”的观点，即在目前现行法律没有对车位、车库的归属作出明确规定的情况下，简单来说，如果地下车库已计入公摊面积，那么就归业主所有。如果地下车库是开发商自己掏钱建设的，就有权进行出售或出租。此外还有一种情况是，开发商或物业所销售的地下车位属于人防工程，只是经过批准被改为临时车位。利用人防工程改建的临时车位，其所有权的归属同样没有明确。购买这样的车位存在着法律风险。
记者获悉，我国目前还没有形成一整套系统、完善、明确的城市地下空间权属制度，这也导致关于权属的纠纷和争议很多。
记者调查——
车位没有政府指导价
记者从物价等部门了解到，对于居民住宅小区车位的销售、租赁价格，目前政府并无相关强制规定，因此在政策层面政府没办法过多进行价格干预，并没有“指导价”，只能交由市场去定价。而车位属稀缺资源，记者调查多个小区，成立业主委员会的小区占少数，业主若想参与车位定价较困难，所以一般定价由开发商或者物业公司来决定，车位费不断水涨船高在所难免。
记者手记——
规范小区停车需合力
现实中，小区的环境和物业管理的好坏，伴随着该小区停车是否规范、有序来检验。业主之间的纠纷、业主和物业之间的矛盾，也经常是为了停车问题而起的。停车难题如何破解，也考验着政府部门和物业公司的管理水平。地下车位售价能不能降点？地下地上租车费价格能不能不太悬殊？地上空地能否规范停车？看来，小区规范停车需要社区居委会的协调指导、业主和开发商、物业公司、交管等几方配合才行。
每天上演
现实版抢车位游戏
一些新建的小区虽然买车位、租车位很纠结，但是至少每天回家能有地方停车。但是对于一些老旧小区，或者当初没停车位或者车位非常紧张的小区，居民每天回家为了能抢到车位真是蛮拼的。
对住红桥区西青道科园公寓的居民钟先生来说，每天停车问题就令他头疼。居住的是老旧小区，虽然在小区内停车不花钱，但是车位有限，谁先来谁停放，后来的就没地方了，小区每天上演现实版抢车位游戏。钟先生在大寺镇西青开发区的一家企业上班，为了能占到车位，钟先生家虽有私家车，但上班都是早晨起来乘坐公司的班车，就怕下班晚回家车位抢不到了。即使在节假日或周末休息的时间，开车出去串亲访友，为了能抢占到车位，钟先生每次都不敢在亲朋家吃晚饭，一般下午三四点钟就得赶紧回家，恐怕回家晚了没车位了。钟先生自嘲地说：“买了车本是为了自己出门方便，可到头来，不是车为我服务，而是我为车服务了。”
由于私家车的猛增，小区公共绿地或消防通道成为居民们抢占停车的地盘，有的小区居民为了自家车有地可停，霸占小区公共面积，更有甚者，在小区空地上私自安装地锁，而且，一旦有居民安装地锁，其他居民就会纷纷效仿，使得小区甬道、消防通道遍地地锁，为此不但邻里之间为抢占地盘大打出手，而且有的地锁对小区业主人身和财物造成伤害的事件屡见不鲜。如密云一支路景园里小区，前不久，一位70多岁的大娘被小区内地锁绊倒摔伤造成骨折。为此，小区居民都不敢带孩子在小区空地玩耍。大娘的女儿刘女士说：“小区遍地的地锁如地雷似的，尤其小区晚上路灯昏暗，让人避之不及。执法部门拆除地锁，过一段时间又有人安装。”
绿地改车位：
无奈的选择
红桥区龙禧园业主郭先生反映，以前小区没有设立停车位，业主的车辆随意停放，一楼的业主圈占绿地严重，居民反应强烈。前两年，政府组织人员清整小区，将圈占的绿地铲除，业主们很高兴。但是又将部分绿地施划车位收费，增加物业管理人员的收入。对此业主们也有不满。有业主向政府部门反映，得到的回答是，该小区车多位少，存在业主圈占绿地，占用消防通道安装地锁现象，针对此情况在征得业主同意的情况下，将部分绿地改为车位。进行收费管理，目前小区的环境得到改善。
住南开区照湖里的韩大娘认为，退绿改车位，虽是无奈之举，但总比车辆乱停乱放好。南开区风湖里、光湖里、府湖里、照湖里、学湖里几个小区，均是上世纪80年代建设的住宅小区，当时没有建设私家车停车位。随着近年来私家车增多，本来这些小区的空地就少，车辆乱停乱放，居民出入不便，这几个小区又邻鞍山西道繁华地区，每天外来车辆占据小区空地，使小区更是雪上加霜。韩大娘说：“小区的绿化和环境本来还是挺好的，大家出来在小区空地可以活动活动，这个小区老人居多，私家车并不多，可后来都被外来的车占了，人们都没地方活动了。小区旧楼改造时，一部分绿地被占了，虽然许多老年人想不通，但是总比车辆乱放好些呀。”市民程女士说：“许多小区的绿地都被占了，有盖房子的、有圈小院的，不少汽车直接停在绿地上，公共绿地早就有名无实了，建整齐正规车位，也许是个方法。”