“营改增”具体细则尚未出台 网传流言不要轻信
天津北方网讯： 进入2016年，全国各地的楼市仍然围绕着“去库存”“高房价”“首付贷”“限购”“房产税”等关键字眼。在今年的政府工作报告中，房地产、建筑业、金融业和生活服务业同时全面纳入“营改增”试点的范围。3月18日召开的国务院常务会议明确表示，2016年5月1日起全面推开营业税改征增值税试点。那么“营改增”会对楼市有什么影响呢？
传言
二手房要交更多钱？
如今，“营改增”成了眼下的热词，关于营改增的各种传言也越来越多，不少二手房房东、购房者向渤海早报反映：最近接到了中介公司的电话通知，声称5月1日后二手房税费要增加了，要买房卖房的要抓紧时间。
“现在是不是应该立刻卖房子？”市民陈女士给渤海早报打来电话，咨询“营改增”相关问题。据陈女士介绍，上周末她接到了好几个中介公司的电话，催促她赶紧把房子卖掉。“房产中介说5月1日开始，二手房交易的税费可能增加，劝我赶紧趁着政策空窗期把房子出手。”陈女士说。
据记者了解，上周像陈女士这样被催促卖房或买房的人并不在少数。在房地产业纳入营改增试点范围的消息出来后，不少人都在担心，二手房交易的税费是不是
会增加？而在社交网站上，所谓“满5年房屋购买和销售差价很大，要交11%的税，需要尽快出手”等消息也是层出不穷。
3月23日，记者致电12366纳税服务热线，工作人员解释说：“目前还未接到关于这方面的具体通知。”记者也从相关部门了解到，“营改增”具体实施细则尚未出台，政策对二手房市场的影响还没有显现。而且，国务院常务会议也明确表示，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，确保所有行业税负只减不增。业内专家分析，营改增虽然确定了时间点和税率，但具体政策和细则还未发布，网络上流传的一些计税公式也只是推测而来的，还需要等正式版本确认，现阶段没必要因此恐慌。
解析
“营改增”差别在哪儿
按照正常情况，无论是营业税还是增值税，都主要针对卖方，而非针对买方。但实际上，卖方在制定价格时，都会先考虑到成交后要缴纳的各项税费，这些税费也就转嫁给买方。正因如此，不少二手房看房
人如是说。目前，需要缴纳营业税的主要是买入两年内的普通住房，税率为5%；而在上周五，相关部门已经确定的房地产行业的增值税率为11%。“虽然税率看上去升了些，但是基数变小了，税费整体也有增有减。”有专家介绍说。
记者了解到，目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中，营业税(不含附加税)税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。新
增的不动产将可以抵扣进项税，营改增之后，企业取得的房屋建筑物和构筑物，将可以抵扣进项税。
2月19日，财政部等发布降低契税和营业税新政，2月22日执行。其中，营业税方面，个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
而增值税额是根据买入和卖出的差价判断，在这期间房子增值幅度越大，缴纳的增值税也就越多。这就意味着，增值税究竟是否会高过营业税还不一定，这取决于最终的交易价格。
效果
人担心，一旦二手房交易实现营改增，这笔税费到底会不会涨、现在买入真的会比5月实施“营改增”后买房更实惠吗？
“现在也是劝客户，能过户的就赶快过户，5月份就不好说了。”一位房地产经纪
有利房企减负刺激市场
据了解，这次四个行业的“营改增”，首次涉及自然人缴纳增值税，如个人二手房交易等。针对“营改增”全面实施后的效果，有业内人士认为，房地产“营改增”有助于减轻房企税负，从而提高企业的利润率，同时，“营改增”后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边基本面良好的城市楼市而言有积极影响。与此同时，“营改增”将促使企业加入置业大军，也会促使更多有能力有动力的企业去投资房地产物业。
另外，最重要的一点是未来房地产业营业税改征增值税有助于房地产业发展及
房价回归理性。对销售不动产以及建筑业征收营业税存在重复征税问题，改征增值税后，可以消除住房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，从而有利于进一步促进房地产业向更专业的方向发展，有利于促进房地产市场健康、理性发展。同时，房地产业营业税改征增值税可以促进房地产市场交易活跃。
3月20日，财政部表示，财税部门正在紧密配合，制发“营改增”文件，并将和纳税人充分沟通，确保在5月1日开始实施。目前税收信息、基础信息、档案的迁移工作都已开始。