一季度成交量同比大增73.22% 新区楼市强势回暖
滨海新区一处楼盘
滨海楼宇
天津北方网讯： 今年一季度，滨海新区新建商品住宅市场交易活跃度明显增高，去库存的现象比较明显。据天津中原投资顾问部统计，2016年一季度(1月1日至3月24日)，滨海新区新建住宅成交7299套，成交面积7.74万平方米，成交均价9095元/平方米，成交量同比大幅增长73.22%，成交均价不升反降，小幅下跌2.79%。连日来，渤海早报记者走访市场，采访专家，探究新区楼市强势回暖的背后。
各大楼盘人气升温
昨日，渤海早报记者来到中新生态城某楼盘。售楼员张女士告诉记者，该楼盘北区一到四期的房子已经基本卖完，只剩下边缘楼栋的顶层还有余房。目前正在推南区尚未完工的期房，高层每平方米价格7300元到7600元之间，11层到顶的小高层3室户型每平方米8500元，而在两年前，该楼盘房价筑底至每平方米5000多元。该楼盘处于生态城边缘位置，但是今年春节以来价格上涨明显，对此，售楼员表示，这跟楼盘配套完善有很大关系。首先，地铁Z2线和Z4线获批，将在楼盘附近的东方广场交叉换乘，居民在此乘车可直达于家堡商业区或滨海国际机场。其次，楼盘是北师大滨海分校的学区房，孩子将来可以就近就读名校的小学、中学，也可凭成绩到生态城滨海小外、南开中学生态城分校就读。商业配套也在建设，将配建一个大型商业中心，今年下半年开售，预计明年下旬开业。在交通、教育、商业配套日益明朗的前景下，加上去库存政策的刺激，该楼盘价格上扬也就不意外了。她还告诉记者，为了促进销售，每次只开盘少数楼盘，每年开盘10次，以营造销售火爆气氛。
并入天津经济技术开发区后，北塘成为泰达的一部分，这也带动了该区域楼房的销售。昨日，渤海早报记者在北塘某楼盘售楼处看到，该楼盘二期已经“售罄”，20几名业主正在摇号购买车位，另有十几位客户正在咨询。该楼盘三期共13栋404套房子，每次只开盘3栋左右。目前开盘1、3、12号6层洋房，每平方米10800元左右。销售员纪女士告诉渤海早报记者，目前的价格是“内部认购价”，接下来将开盘的另外3栋楼，价格将涨至每平方米13000元左右。前来购房者多是开发区、高新区、保税区等区域的高管人员，数量比年前有所增加。
除生态城、北塘经济区等新兴区域楼市看涨外，传统“边远”位置的楼盘也量价齐升。据一位房产中介介绍，胡家园远洋城楼盘由于是学区片，第七期已是尾盘，其中热销的两室户型已经卖完，第八期正在销售，每平方米价格已由去年的8000多元涨到了现在的9000元左右，周末售楼处挤满了看房者。更远一些的旭辉澜郡楼盘价格也从7000多元涨到了8000元左右。靠近天津港的合生君景湾是市实验分校片区，又位于永旺梦乐城对面，同时受开发区第五大街楼市带动，每平方米价格维持在15000元左右，且全阳134平方米三室已经卖完。
我爱我家外滩店一位销售经理告诉渤海早报记者，按照新政策，购房人资质达标，无论是公积金、组合还是商业贷款，均可享受到最低20%的首付比例。在政策推动下，刚性需求、改善型需求、投资性需求、学区房需求、异地购房需求等入市量增加。
从购房特点看，学区房需求关注重点学校扎堆的区域，比如塘沽新村。以浙江路小学的一套学区房为例，顶楼也能卖到每平方米1万余元，其他楼层每平方米价格14000元到15000元之间。一套30平方米的纯学区房，每平方米价格可达2万元。一些不注重学区的改善、养老型需求，可关注工农村区域的楼盘，以贻成峰景楼盘为例，30层到顶的高层每平方米售价8000多元，比较实惠。
房价企稳供需两旺
天津中原投资顾问部住宅中心副总监焦仲伟表示，滨海新区楼市开年首季呈高歌猛进的势头，在塘沽城区、中新生态城以及中心商务区几个热点板块的共同作用下，新建住宅销量大幅增长；同时滨海旅游区、大港两板块的短期爆发，弥补了开发区现阶段供应短缺的折损，使得新区一季度楼市成交量大涨。房价方面，滨海新区不升反降，主要因为塘沽、生态城及中心商务区房价并未形成明显涨势，反而因为旅游区及大港等低价板块的集中成交，导致新区房价在这一阶段因成交结构失衡而呈现下跌态势。事实上，从各个板块的成交价格看，新区楼市的房价已经逐步企稳，现阶段处于市场放量、供需两旺的良好局面。
对于这一轮楼市成交的集中释放，焦仲伟认为，主要有政策导向以及市场走向两方面原因。政策方面，近两年无论是中央还是地方，一系列促进信贷、适当松绑、鼓励刚需自住以及初级改善等政策作用下，楼市逐步活跃，刚性需求持续旺盛，改善型需求得到进一步释放。市场方面，现阶段新区的塘沽、生态城等热销板块均有新建项目陆续入市或加推，供应充足，且房价保持稳定，在周边京、津两地房价一路猛涨映衬下，成为不可多得的价值洼地。
天津财经大学经济学教授丛屹认为，本轮的房地产上涨除了刚需外，投资性购房也不占少数，特别是外地投资者在新区投资房地产。“目前我国已经进入了负利率区间(存款利率低于通胀率)，刺激了百姓的投资，而房地产成为目前百姓投资的一个主要渠道。同时，一些税费减免的政策、降低首付的政策也刺激了房地产的投资。”丛屹说。
创造刚需支撑是去库存关键
丛屹表示，滨海新区覆盖范围较广，但各个板块楼市目前发展情况并不同步，目前来看，居住成熟度、交通、商业、医疗、教育配套等社会公共服务完善的区域，房价和成交量上升明显。而一些地区产城融合的水平还相对较低，库存压力仍比较大。
焦仲伟告诉记者，目前新区发展相对成熟的热点板块市场活跃度高，包括塘沽城区、中新生态城、开发区以及中心商务区距开发区较近的板块。塘沽城区生活配套完备、居住氛围浓厚。开发区则已然成为滨海的高端居住片区，聚集了众多高档住宅楼盘。“现阶段新区成交最为活跃的板块当属中新生态城，除早期入市的世茂生态城大盘项目、季景华庭、首创系项目、宜禾系项目等楼盘持续热销，新兴的众美青城、亿利生态旅游岛等为生态城的楼市注入新的动力，可以预见，中新生态城在未来几年内将成为滨海新区楼市量价双升的标杆性区域。同时，中心商务区内紧邻开发区的一些项目，也在为滨海楼市的发展提供更多选择。”焦仲伟说。
焦仲伟表示，综合对滨海新区整体楼市以及几个热点板块的具体分析，在2016年后三个季度里，滨海楼市在成交方面将持续呈现供销两旺的局面，集中体现在塘沽城区、生态城等热销板块，此外在价格方面将逐步企稳或有小幅增长，有可能回升到与2015年相当的价格水平。
焦仲伟介绍，滨海新区现有库存量超过650万平方米，按照最近一年约373万平方米的去化速度，去库存时间为21个月，去库存目标较为清晰，按时间推算，或可在2017年底达成去库存目标。
丛屹则表示，进一步推动城镇化，推动产城融合，让公共服务配套均等化，从而创造更多对于房地产刚需的支撑，是滨海新区去库存的关键。
“卖一买一”增多二手房量价齐升
据房管局官方数据显示，截至3月23日，滨海新区3月共成交二手私产住宅2569套，成交天数18天，环比增加4天，日均成交143套，环比上涨127.0%，成交面积23.2万平方米，日均成交1.3万平方米，环比上涨160.0%，成交均价为每平方米8270元，环比上涨2.9%。
搜房网天津二手房分析师王琳认为，春节过后，各利好政策出台，税费调整及降准、年前对不限购城市首付比例降低的调整，使得春节后楼市很快回暖，无论是购买小户型的刚需群体还是改善人群，均加入置业大军。
王琳表示，目前从新区的二手房成交情况来看，购房需求总体较为理性。从搜房网天津二手房提供的数据来看，2016年1月到3月期间，除去2月春节假期影响，新区的多数区域3月成交量在1月基础上环比微涨。只有大港区3月成交量比1月环比增加75.9%，再从价格来看，1月到3月，新区各区域二手房环比曲线基本重合，说明每月的价格变化很小，基本与前一月持平。
“从新区目前的成交情况来看，改善购房者较多，对于自住环境的改善就使得“卖一买一”的现象增多，一定程度上对大户型的需求有所增加，同时使得中小户型房源的流通量增多。”王琳说。
据搜房网后台数据显示，开发区第一大街与第三大街、塘沽工农村街与新港街、大港港东新城街二手房被搜索占比较高。而从成交数据来看，大港3月份二手房成交量环比涨幅最大。比如大港港东新城街的凯旋苑、福渔园、福源花园等都是二手房搜索量较高的小区，靠近大港世纪大道，周围医院、学校等配套设施齐全，生活便利，交通发达。